LOG IN

À propos

Présentation de LOG IN

Créée en octobre 2022, LOG IN est une SCPI à capital variable gérée par Theoreim, une société de gestion indépendante spécialisée dans l’investissement immobilier. Elle adopte un positionnement thématique en se consacrant principalement aux immeubles industriels et logistiques situés en Europe.

La SCPI LOG IN permet aux épargnants d’investir indirectement dans des bâtiments indispensables au fonctionnement des entreprises : entrepôts logistiques, sites de production, locaux d’activité, centres de recherche, laboratoires ou encore centres de données. Sa stratégie cherche ainsi à accompagner la réindustrialisation, la transformation numérique et le renforcement de l’autonomie économique européenne.

Contrairement à une SCPI généraliste répartissant son patrimoine entre de nombreux secteurs immobiliers, LOG IN assume une spécialisation marquée. Elle se concentre sur les infrastructures immobilières utilisées pour produire, stocker, transporter, développer ou traiter des biens et des données.

Une stratégie tournée vers la réindustrialisation européenne

LOG IN repose sur la conviction que l’Europe doit renforcer ses capacités industrielles, logistiques et technologiques. Les perturbations des chaînes d’approvisionnement, les politiques de relocalisation et les besoins croissants en infrastructures numériques renforcent la demande pour certains bâtiments professionnels.

La SCPI cherche à accompagner cette évolution en mettant indirectement les capitaux collectés auprès des épargnants à la disposition de PME et de grandes entreprises européennes. Les immeubles acquis peuvent permettre à ces entreprises de développer leur activité, d’augmenter leurs capacités de production ou de disposer d’espaces adaptés à leurs besoins opérationnels.

Theoreim présente cette stratégie autour de quatre piliers principaux : les locaux de production, la logistique, les centres de données et les laboratoires de recherche et développement. Ces secteurs répondent à des usages différents, mais participent tous au fonctionnement de l’économie productive européenne. La présentation officielle de la stratégie de LOG IN souligne également la volonté de concilier spécialisation immobilière, recherche de performance et prise en compte de critères extra-financiers.

Plusieurs catégories d’actifs industriels et logistiques

LOG IN peut investir dans différentes catégories de bâtiments professionnels. Son univers d’investissement comprend notamment les entrepôts logistiques traditionnels, les plateformes de messagerie et les entrepôts destinés à la logistique du dernier kilomètre.

La SCPI peut également acquérir des murs d’usine et des locaux d’activité. Ces bâtiments peuvent accueillir des opérations de fabrication, d’assemblage, de stockage, de maintenance ou de distribution. Leur configuration est généralement adaptée aux besoins spécifiques des entreprises qui les occupent.

Les centres de recherche et développement constituent un autre axe de la stratégie. Ils peuvent être utilisés par des entreprises évoluant dans les secteurs de la santé, de la technologie, de l’ingénierie ou de l’industrie spécialisée.

LOG IN peut enfin investir dans des centres de données. Ces infrastructures techniques assurent l’hébergement, le stockage et le traitement des données numériques. Leur développement accompagne notamment la progression des services en ligne, du cloud, de l’intelligence artificielle et des besoins de sécurisation des données.

Une approche immobilière paneuropéenne

La stratégie de LOG IN est déployée à l’échelle européenne. Cette dimension paneuropéenne permet à Theoreim de rechercher des opportunités sur plusieurs marchés immobiliers, sans dépendre exclusivement de la situation économique ou locative d’un seul pays.

Les différents territoires européens ne présentent pas les mêmes dynamiques industrielles. Certains disposent d’un tissu manufacturier historiquement développé, tandis que d’autres occupent une place stratégique dans les échanges logistiques ou dans les secteurs technologiques.

Les prix des immeubles, les niveaux de loyers, les durées des baux et les perspectives de développement peuvent également varier d’un marché à l’autre. Theoreim peut donc adapter ses investissements aux opportunités identifiées, en recherchant un équilibre entre la qualité de l’actif, la solidité de son locataire et le rendement immobilier potentiel.

Cette diversification géographique ne supprime cependant pas les risques. La valeur des immeubles et les revenus locatifs restent sensibles à la conjoncture économique, à l’évolution des taux d’intérêt et aux conditions propres à chaque pays. Les investissements réalisés en dehors de la zone euro peuvent également exposer la SCPI aux variations des devises.

Des immeubles destinés aux PME et aux grandes entreprises

LOG IN peut louer ses bâtiments aussi bien à des PME qu’à de grandes entreprises. La société de gestion analyse notamment l’activité du locataire, sa situation financière, son implantation et sa capacité à respecter ses obligations locatives.

La durée du bail constitue également un élément important. Un engagement ferme de longue durée peut apporter davantage de visibilité sur les loyers potentiellement encaissés par la SCPI. Il ne garantit toutefois pas la solvabilité future du locataire.

Theoreim peut notamment réaliser des opérations de sale and leaseback, également appelées opérations de cession-bail. Dans ce type de transaction, une entreprise vend l’immeuble qu’elle utilise à la SCPI, puis continue de l’occuper en devenant locataire dans le cadre d’un bail généralement conclu pour plusieurs années.

Cette opération permet à l’entreprise de libérer des capitaux immobilisés dans son patrimoine immobilier tout en conservant l’usage de son site. Pour la SCPI, elle peut permettre d’acquérir un bâtiment déjà occupé et de bénéficier immédiatement d’un contrat locatif.

Quels sont les objectifs de performance de LOG IN ?

LOG IN affiche un objectif de taux de rendement interne supérieur ou égal à 5 % sur la durée de placement recommandée de dix ans. Cet objectif prend en compte les revenus potentiellement distribués ainsi que l’évolution éventuelle de la valeur des parts sur la période.

Il repose sur des hypothèses établies par la société de gestion et ne constitue pas une garantie de rendement. Le résultat effectivement obtenu dépendra notamment des loyers encaissés, du taux d’occupation des immeubles, des charges supportées, de la fiscalité et de l’évolution de la valeur du patrimoine.

Pour l’exercice 2025, LOG IN a enregistré un taux de distribution de 6,21 %, dont 0,39 point provenait du report à nouveau. Sa performance globale annuelle a atteint 8,21 %.

La performance globale annuelle associe le taux de distribution de l’exercice et la variation du prix de souscription de la part. Les performances passées ne permettent toutefois pas de prévoir les résultats futurs de la SCPI.

Une part accessible à 255 euros

Depuis le 1er novembre 2025, le prix de souscription d’une part de LOG IN est fixé à 255 euros. Une première souscription doit porter sur un minimum de quatre parts, soit un investissement initial de 1 020 euros.

La valeur de retrait est fixée à 229,50 euros par part. Cette différence avec le prix de souscription correspond principalement à la commission de souscription intégrée au prix payé par l’investisseur.

Une revente réalisée peu de temps après la souscription peut donc entraîner une perte, même si la valeur du patrimoine immobilier n’a pas diminué. La durée de détention recommandée de dix ans permet notamment d’amortir les frais d’entrée sur une période suffisamment longue.

Les parts entrent en jouissance le premier jour du sixième mois suivant leur souscription. Un nouvel associé doit donc attendre cinq mois complets avant de commencer à bénéficier des distributions potentielles. Les revenus sont ensuite versés selon une fréquence trimestrielle.

Quels sont les frais de la SCPI ?

La commission de souscription de LOG IN s’élève à 12 % toutes taxes comprises. Elle est directement intégrée au prix de souscription de la part.

Theoreim prélève également une commission annuelle de gestion correspondant habituellement à 12 % toutes taxes comprises des loyers et des produits financiers encaissés par la SCPI. Cette commission peut atteindre 14,4 % toutes taxes comprises lorsque la collecte annuelle nette est inférieure à cinq millions d’euros.

Une commission de 1,2 % toutes taxes comprises peut aussi être appliquée sur la valeur des immeubles acquis ou cédés. La société de gestion prévoit par ailleurs des frais pour le suivi de certains programmes de travaux et pour les opérations de cession de parts.

L’investisseur doit examiner l’ensemble de ces frais, car ils réduisent la performance nette susceptible de lui être versée.

Une stratégie intégrant des critères extra-financiers

La spécialisation de LOG IN ne repose pas uniquement sur les perspectives financières des secteurs industriels et logistiques. Theoreim indique également intégrer des critères extra-financiers dans sa stratégie.

Cette démarche peut porter sur les performances énergétiques des bâtiments, leur adaptation aux usages futurs, la gestion des ressources ou les conditions d’utilisation des immeubles par leurs occupants.

Les bâtiments industriels et logistiques présentent des enjeux environnementaux particuliers. Leur taille, leurs besoins énergétiques, leur artificialisation des sols et leur accessibilité nécessitent une analyse adaptée à chaque actif.

La prise en compte de critères environnementaux, sociaux et de gouvernance ne garantit toutefois ni le rendement de la SCPI, ni la progression de la valeur des immeubles, ni la conservation du capital investi.

À quels investisseurs LOG IN peut-elle correspondre ?

LOG IN peut intéresser les épargnants qui souhaitent diversifier leur patrimoine au moyen d’une SCPI thématique tournée vers l’industrie, la logistique et les infrastructures numériques européennes.

Son ticket d’entrée de 1 020 euros la rend accessible aux investisseurs qui ne souhaitent pas mobiliser immédiatement un capital très important. Sa spécialisation peut également compléter un portefeuille déjà exposé aux bureaux, aux commerces, au résidentiel ou à l’immobilier de santé.

Cette concentration sectorielle constitue néanmoins un risque. Une dégradation du marché industriel ou logistique, une baisse de l’activité économique ou l’évolution des besoins des entreprises pourraient affecter les loyers et la valeur des actifs.

La durée de placement recommandée est de dix ans. LOG IN présente un risque de perte en capital, de diminution des revenus et de liquidité lors de la revente. Ni la SCPI ni Theoreim ne garantissent le retrait ou la cession des parts.

LOG IN doit donc être envisagée comme un investissement immobilier de long terme, intégré à un patrimoine suffisamment diversifié et adapté aux objectifs ainsi qu’à la capacité de perte de l’investisseur.