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Les fondamentaux

Comprendre la SCPI

Toutes les clés pour comprendre le fonctionnement, les avantages et la fiscalité des SCPI.

Qu’est-ce qu’une SCPI ? Définition, fonctionnement et acteurs. ↗ Capital fixe ou variable Comprendre les deux structures de capital. ↗ Avantages et inconvénients Les bénéfices et les risques à connaître. ↗ Fiscalité des résidents L’imposition pour un résident fiscal français. ↗ Fiscalité des non-résidents Les règles applicables aux expatriés. ↗
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Les modes d’investissement

Investir en SCPI

Choisissez le mode de détention adapté à votre horizon, votre fiscalité et vos objectifs.

Au comptant Des revenus potentiels sans recourir au crédit. ↗ À crédit Utiliser l’effet de levier pour investir. ↗ En démembrement Préparer l’avenir avec une décote. ↗ En assurance-vie Associer immobilier et enveloppe assurantielle. ↗ En PERP / Madelin Une solution orientée préparation de la retraite. ↗ Simulateur de performance Projeter revenus, fiscalité, crédit et revente. ↗
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Analyse · 25.05.2026

Usufruit temporaire de SCPI en société à l’IS : quel traitement à l’IFI ?

Temps de lecture 1 min

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17 rue Beffroy
92200 Neuilly-sur-Seine

Informations réglementaires et risques liés aux SCPI

Investir en SCPI doit s’effectuer sur le long terme : un minimum de 10 ans est conseillé. La performance de la SCPI, le plus souvent matérialisée par la notion de TD pour Taux de Distribution SCPI (anciennement appelé TDVM pour Taux de Distribution sur Valeur de Marché), est très relative dans son interprétation. Celle-ci n’est en aucun cas garantie. Les performances passées ne présagent en rien des performances futures. De la même manière, la notion de TRI — Taux de Rendement Interne est souvent affichée : elle exprime la performance passée du placement financier en SCPI. Pour une période donnée, elle prend en compte l’accroissement — ou la perte — de valeur et l’ensemble des dividendes sur cette période.

Acheter des parts de SCPI comporte des risques

Risque en capital

La SCPI n’offre aucune garantie de protection du capital. L’investisseur est averti que son capital n’est pas garanti et peut ne pas lui être restitué, ou seulement partiellement. Les investisseurs ne devraient pas réaliser d’investissement s’ils ne sont pas en mesure de supporter les conséquences d’une telle perte.

Risque de liquidité

Le risque de liquidité correspond à la difficulté qu’un épargnant pourrait rencontrer pour céder ses parts. Il est rappelé que SCPI Invest ne garantit pas la revente des parts de SCPI. La revente dépend de l’équilibre entre l’offre et la demande dans le cadre de la variabilité du capital. L’investissement en parts ou actions de fonds immobiliers doit s’envisager sur une durée longue.

Risques liés au marché immobilier

Les investissements réalisés sont soumis aux risques inhérents à la détention et à la gestion d’actifs immobiliers. De nombreux facteurs, liés à l’économie ou plus spécifiquement au marché immobilier, peuvent avoir un impact négatif sur la valeur des actifs détenus. Aucune assurance ne peut être donnée quant à leur performance.

Chaque souscripteur doit prendre en compte les frais à la souscription propres à chaque SCPI. Ceux-ci diffèrent selon que vous soyez investi sur une SCPI à capital variable ou à capital fixe. Vous devez également prendre en compte les évolutions possibles de votre situation fiscale personnelle et de la législation. Le « Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM) » est remplacé par le « Taux de Distribution », correspondant à la division du dividende brut avant fiscalité — y compris prélèvement libératoire et autre fiscalité payée par la SCPI pour le compte de l’associé au titre de l’année — par le prix de la part au 1er janvier de l’année.

Les revenus fonciers perçus par des personnes physiques résidant en France sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. S’agissant des revenus de source étrangère, les conventions fiscales prévoient généralement qu’ils sont soit exonérés d’impôt en France mais pris en compte dans le calcul du taux d’imposition effectif applicable aux autres revenus imposés en France, soit imposés en France avec un crédit d’impôt égal à l’impôt français correspondant à ces revenus étrangers — à la condition que ces revenus soient soumis à l’impôt dans leur pays — ou un crédit d’impôt égal à l’impôt étranger sur ces revenus. Cette règle est uniquement applicable aux personnes physiques redevables de l’impôt sur le revenu en France. Les parts de SCPI entrent par ailleurs dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière. De manière générale, notamment concernant les plus-values et les autres revenus susceptibles d’être distribués par la SCPI, il convient toujours de vérifier votre situation fiscale personnelle.

Les revenus, la liquidité et le capital investi ne sont pas garantis.

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