Coeur de régions

À propos

Présentation de Coeur de régions

Ouverte au public en décembre 2018, la SCPI Cœur de Régions est une SCPI à capital variable gérée par Sogenial Immobilier. Elle permet aux épargnants d’investir indirectement dans un patrimoine d’immobilier d’entreprise principalement implanté au sein des métropoles et des agglomérations régionales françaises.

Cœur de Régions adopte une stratégie diversifiée reposant sur des bureaux, des commerces, des locaux d’activité, des bâtiments logistiques ainsi que, plus ponctuellement, des actifs consacrés à la santé, à l’éducation ou à d’autres usages professionnels.

La société de gestion recherche un équilibre entre la perception de revenus locatifs potentiels et la valorisation à long terme du patrimoine. Elle privilégie des immeubles déjà loués, implantés dans des zones économiques établies et occupés par des entreprises présentant une situation financière jugée suffisamment solide.

Cette stratégie régionale permet de compléter une exposition immobilière concentrée sur Paris ou l’Île-de-France. Elle ne garantit toutefois ni le capital investi, ni le montant des dividendes, ni la possibilité de revendre rapidement les parts.

Une stratégie consacrée aux régions françaises

Cœur de Régions concentre principalement ses investissements dans les grandes agglomérations françaises et leurs périphéries économiques.

La SCPI peut intervenir dans des métropoles comme Lyon, Marseille, Lille, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Strasbourg, Montpellier, Grenoble ou Rouen, mais également dans des villes intermédiaires lorsque les caractéristiques économiques et immobilières lui paraissent favorables.

Sogenial Immobilier analyse notamment le dynamisme du bassin d’emploi, la qualité des infrastructures, l’accessibilité du site, la profondeur du marché locatif et la présence d’entreprises susceptibles d’occuper durablement les immeubles.

L’objectif n’est pas nécessairement d’investir uniquement dans les centres-villes. Un parc d’activités, une zone commerciale ou un pôle tertiaire situé en périphérie peut présenter un intérêt lorsqu’il bénéficie d’une bonne desserte routière, d’une fréquentation régulière et d’une demande locative établie.

Les marchés régionaux peuvent proposer des prix d’acquisition inférieurs à ceux observés dans les quartiers centraux parisiens. Cette différence peut permettre d’obtenir des rendements immobiliers plus élevés, mais certains marchés locaux disposent d’un nombre plus réduit de locataires potentiels.

Un ancrage régional particulièrement marqué

Au 31 mars 2026, les actifs situés dans les régions françaises représentaient 86,7 % de la valeur du patrimoine de Cœur de Régions.

L’Île-de-France comptait pour les 13,3 % restants. Cette exposition francilienne reste compatible avec la stratégie de la SCPI, qui peut intervenir ponctuellement dans la région parisienne lorsqu’un actif présente des caractéristiques immobilières et locatives attractives.

La répartition confirme néanmoins le positionnement régional du fonds. L’essentiel du patrimoine se trouve en dehors de Paris et de sa première couronne.

Cette allocation permet de répartir les investissements entre plusieurs bassins économiques français. L’évolution du marché immobilier n’est pas nécessairement identique dans les Hauts-de-France, en Auvergne-Rhône-Alpes, en Nouvelle-Aquitaine ou en Occitanie.

La diversification géographique limite donc partiellement la dépendance envers une métropole unique. Elle ne supprime pas le risque d’un ralentissement économique national susceptible d’affecter simultanément plusieurs régions.

Une sélection fondée sur les immeubles et leurs locataires

La société de gestion étudie chaque acquisition en fonction du prix demandé, de la qualité de l’emplacement, de l’état technique du bâtiment, du montant des loyers et du potentiel de valorisation.

La situation du locataire constitue également un critère déterminant. Sogenial Immobilier analyse notamment son activité, sa solidité financière, son historique, la durée de son engagement et l’importance stratégique du bâtiment dans son fonctionnement.

Un immeuble utilisé comme siège régional, site industriel, concession automobile ou plateforme opérationnelle peut présenter une forte utilité pour l’entreprise qui l’occupe. Cette importance peut favoriser son maintien dans les locaux et le renouvellement de son bail.

La société de gestion recherche aussi une certaine polyvalence immobilière. Un bâtiment pouvant être adapté à plusieurs entreprises sera généralement plus facile à relouer qu’un actif conçu pour un usage particulièrement spécifique.

La qualité du locataire et la durée du bail ne suppriment cependant pas le risque de défaillance. Une entreprise peut rencontrer des difficultés économiques avant l’échéance de son engagement contractuel.

Une diversification entre plusieurs catégories d’actifs

Au 31 mars 2026, les bureaux représentaient 45,97 % de la valeur du patrimoine de Cœur de Régions. Ils constituaient ainsi la principale catégorie d’investissement de la SCPI.

Les commerces représentaient 31,40 % du portefeuille, tandis que les bâtiments logistiques et les locaux d’activité en constituaient 21,35 %.

Les actifs consacrés à la santé et à l’éducation représentaient 1,23 % de la valeur du patrimoine. Les actifs classés dans les catégories alternatives comptaient pour 0,05 %.

Cette diversification permet d’exposer la SCPI à plusieurs dynamiques économiques. Les bureaux répondent aux besoins des entreprises de services, des administrations et des directions régionales.

Les commerces dépendent davantage de la consommation, de la fréquentation des zones commerciales et de la solidité financière des enseignes. Ils peuvent prendre la forme de boutiques, de restaurants, de moyennes surfaces ou de locaux intégrés à des ensembles commerciaux.

Les locaux d’activité et les bâtiments logistiques accueillent généralement des opérations industrielles, techniques, artisanales, de stockage ou de distribution. Leur emplacement et leur configuration doivent répondre aux contraintes opérationnelles des entreprises locataires.

Un portefeuille de 93 immeubles

Au 31 mars 2026, Cœur de Régions détenait 93 biens immobiliers, représentant une surface globale de 244 925 m².

Le patrimoine accueillait 198 entreprises locataires. Cette granularité permet de répartir les revenus entre un nombre important d’immeubles, de territoires et d’occupants.

Le premier locataire représentait environ 5 % des revenus locatifs. Les trois principaux occupants en concentraient 15 % et les cinq premiers 21 %.

Cette répartition limite l’impact potentiel de la défaillance d’une seule entreprise. La SCPI ne dépend donc pas exclusivement de quelques locataires majeurs pour générer ses revenus.

La diversification ne fait toutefois pas disparaître les risques. Plusieurs entreprises peuvent être touchées simultanément par une dégradation économique, notamment lorsqu’elles appartiennent au même secteur d’activité.

La gestion d’un portefeuille aussi étendu nécessite également un suivi actif des baux, des travaux, des impayés, des obligations réglementaires et des éventuelles surfaces vacantes.

Une durée moyenne des baux supérieure à quatre ans

La durée résiduelle moyenne des baux, représentée par la WALB communiquée par Sogenial Immobilier, atteignait 4,16 ans au 31 mars 2026.

Cet indicateur correspond à la période moyenne restant à courir entre le propriétaire des actifs et les entreprises locataires avant les prochaines échéances contractuelles prises en compte.

Une durée supérieure à quatre ans apporte une certaine visibilité sur les loyers potentiellement encaissés. Elle permet également à la société de gestion d’anticiper progressivement les renouvellements et les éventuels départs.

Cette durée moyenne masque néanmoins des situations différentes. Certains locataires peuvent être engagés pendant plus de dix ans, tandis que d’autres disposent d’une possibilité de sortie plus proche.

La société de gestion doit donc suivre individuellement chaque échéance afin de négocier les renouvellements, d’adapter les loyers ou de rechercher un nouvel occupant suffisamment tôt.

Un taux d’occupation financier de 95,03 %

Le taux d’occupation financier de Cœur de Régions atteignait 95,03 % au 31 mars 2026.

Les surfaces bénéficiant d’une franchise de loyer ou d’un palier représentaient 1,29 % du potentiel locatif. Les locaux vacants faisant l’objet d’une recherche de locataire en représentaient 3,68 %.

Le taux d’occupation physique s’élevait à 96,08 %. Environ 3,92 % des surfaces détenues étaient donc physiquement disponibles à la location.

Une franchise de loyer peut être accordée lors de la signature d’un nouveau bail. Elle permet notamment d’accompagner l’installation du locataire ou d’obtenir, en contrepartie, un engagement ferme plus long.

La SCPI avait encaissé 6,69 millions d’euros de loyers au cours du premier trimestre 2026. Son taux de recouvrement atteignait 95,1 %.

Ces indicateurs constituent une photographie du portefeuille à une date donnée. Ils peuvent évoluer selon les encaissements, les procédures en cours, les départs et les nouvelles locations.

Une acquisition louée à Enedis à Chambéry

Au cours du premier trimestre 2026, Cœur de Régions a acquis un immeuble tertiaire situé à Chambéry, en Auvergne-Rhône-Alpes.

L’ensemble développe une surface de 7 560 m² et est intégralement occupé par Enedis, gestionnaire du réseau public français de distribution d’électricité.

Son prix d’acquisition acte en main s’est élevé à 7,3 millions d’euros. Le rendement immobilier annoncé au moment de l’opération atteignait 7,24 %.

Cet indicateur correspond au loyer net annuel rapporté au coût total d’acquisition, comprenant notamment le prix, les droits, les frais de notaire et les honoraires. Il concerne uniquement l’immeuble au moment de son achat et ne représente pas le rendement distribué aux associés.

L’acquisition illustre le positionnement de Cœur de Régions sur des actifs professionnels occupés par des entreprises ou des organismes disposant d’une implantation régionale durable.

Les chiffres détaillés relatifs au patrimoine, aux locataires, à la collecte et aux performances figurent dans le bulletin officiel du premier trimestre 2026.

Une nouvelle acquisition commerciale à Beauvais

En juin 2026, Sogenial Immobilier a annoncé l’acquisition d’un restaurant Buffalo Grill situé à Beauvais, dans les Hauts-de-France.

L’actif développe une surface de 629 m² et dispose d’une capacité d’accueil de 260 places assises. Il est implanté au sein de la ZAC de Ther, présentée comme le principal pôle commercial de l’aire urbaine de Beauvais.

La zone accueille de nombreuses enseignes nationales, parmi lesquelles Boulanger, Conforama, But, Cultura, Grand Frais, Action, Darty, Kiabi, Carrefour et Auchan.

Le restaurant a récemment été rénové selon le nouveau concept de l’enseigne. Il bénéficie également d’une visibilité directe depuis un axe reliant le centre-ville de Beauvais à l’autoroute A16.

Buffalo Grill est engagé dans le cadre d’un bail ferme de douze ans. Cette durée apporte une visibilité locative importante, sans garantir la capacité future du locataire à respecter l’ensemble de ses obligations.

Cette opération constitue la quatrième acquisition de Cœur de Régions auprès de Buffalo Grill, après des investissements réalisés à Montivilliers, Cherbourg-en-Cotentin et Lezennes.

Une gestion active du patrimoine existant

Le fonctionnement de Cœur de Régions ne repose pas uniquement sur l’acquisition de nouveaux immeubles. Sogenial Immobilier intervient également sur les actifs déjà détenus afin de maintenir leur occupation et de préserver leur attractivité.

Au sein de l’ensemble Spirito Verde situé à Lieusaint, plusieurs mouvements locatifs sont intervenus au début de l’année 2026. Des surfaces libérées ont notamment été reprises par d’anciens sous-locataires et par une entreprise déjà présente sur le site.

Plusieurs baux ont également été conclus ou renouvelés avec des occupants existants. Ces opérations permettent de limiter la durée de vacance et de conserver les entreprises déjà familiarisées avec l’immeuble.

À Cormontreuil, le bail de Publimat a été renouvelé avec une prise d’effet au 1er janvier 2026.

Le portefeuille a néanmoins enregistré plusieurs départs, notamment à Toulouse et à Beaurains. Dans ce dernier cas, une garantie locative accordée par le vendeur a été activée à la suite de la liquidation judiciaire du locataire.

Ces mouvements illustrent les risques réels de l’investissement immobilier. La diversification permet d’en limiter les conséquences, mais ne peut pas empêcher la vacance ou les défaillances.

Une capitalisation supérieure à 435 millions d’euros

Au 31 mars 2026, la capitalisation de Cœur de Régions atteignait précisément 435,63 millions d’euros.

La SCPI comptait 656 071 parts détenues par 10 051 associés. Elle avait accueilli 204 nouveaux associés depuis le début de l’année, soit une progression de 2,07 %.

La collecte enregistrée au cours du premier trimestre représentait environ 12 millions d’euros. Plus de 18 000 parts avaient été souscrites, tandis que 4 211 parts avaient fait l’objet d’un retrait.

Aucune part n’était en attente de retrait à la fin du trimestre. Cette situation ne garantit toutefois pas qu’une future demande de sortie pourra être exécutée immédiatement.

La liquidité dépend principalement de l’existence de nouvelles souscriptions permettant de compenser les retraits. En l’absence de contrepartie suffisante, le délai nécessaire pour récupérer le capital peut s’allonger.

Un endettement inférieur à 10 %

Les dettes et autres engagements de Cœur de Régions représentaient 9,88 % de la valeur de ses actifs au 31 mars 2026.

Ce niveau permet à la SCPI de compléter les capitaux issus de la collecte tout en conservant un effet de levier relativement limité.

Le recours à l’emprunt peut améliorer la performance lorsque le rendement des immeubles acquis est supérieur au coût du financement. Il permet également de réaliser certaines acquisitions sans attendre l’encaissement de nouvelles souscriptions.

L’endettement augmente néanmoins les risques. Les intérêts et les remboursements doivent continuer à être supportés même lorsque certains loyers ne sont pas encaissés ou que la valeur des immeubles diminue.

La documentation réglementaire autorise un recours au financement pouvant atteindre 40 % de la valeur des actifs immobiliers. Le niveau effectivement utilisé au premier trimestre 2026 restait donc sensiblement inférieur à cette limite.

Une souscription accessible à partir de 2 656 euros

Le prix de souscription d’une part de Cœur de Régions est fixé à 664 euros.

La première souscription doit porter sur un minimum de quatre parts, soit un investissement initial de 2 656 euros.

Après cette première souscription, l’associé peut compléter son investissement en acquérant de nouvelles parts selon les modalités proposées par la société de gestion.

Le montant nécessaire reste très inférieur au prix d’acquisition directe d’un immeuble professionnel. Il permet d’accéder immédiatement à un portefeuille réparti entre plusieurs dizaines d’actifs et près de 200 entreprises locataires.

L’investissement doit néanmoins être envisagé sur le long terme. Les frais d’entrée et le risque de liquidité rendent une revente rapide potentiellement défavorable.

Un délai avant les premières distributions

Les nouvelles parts entrent en jouissance le premier jour du sixième mois suivant l’encaissement des fonds.

Un investisseur dont les fonds sont encaissés au cours du mois de janvier commence ainsi à bénéficier des distributions potentielles à partir du 1er juillet.

Ce délai de cinq mois complets laisse à la société de gestion le temps d’investir les capitaux collectés avant que les nouvelles parts n’acquièrent des droits sur les revenus.

Il permet également de limiter la dilution des associés dont les parts produisent déjà des dividendes.

Une fois les parts entrées en jouissance, Cœur de Régions prévoit une distribution trimestrielle. Son montant dépend des loyers encaissés, des charges, des produits financiers, des travaux et des décisions prises par la société de gestion.

Quels sont les frais de Cœur de Régions ?

Le prix de souscription de 664 euros comprend une commission de souscription de 12 % toutes taxes comprises, soit 79,68 euros par part.

La valeur de retrait s’établit ainsi à 584,32 euros par part lorsqu’une nouvelle souscription permet de compenser la demande de sortie.

Un investisseur revendant rapidement ses parts peut donc subir une perte, même lorsque la valeur du patrimoine immobilier n’a pas diminué.

La commission annuelle de gestion représente également 12 % toutes taxes comprises des produits locatifs hors taxes et des produits financiers nets encaissés.

Sogenial Immobilier peut par ailleurs prélever une commission maximale de 6 % toutes taxes comprises sur le prix net de vente d’un immeuble.

Une commission maximale de 6 % toutes taxes comprises peut également être appliquée au montant hors taxes des travaux suivis et pilotés par la société de gestion.

Des frais spécifiques sont enfin prévus lors de certaines cessions directes, donations, successions ou transactions réalisées sur le marché secondaire.

Un prix inférieur à la valeur de reconstitution

Au 31 décembre 2025, la valeur de reconstitution de Cœur de Régions atteignait 683,82 euros par part.

Le prix de souscription de 664 euros était donc inférieur d’environ 2,9 % à cette valeur.

La valeur de reconstitution correspond à l’estimation du montant nécessaire pour reconstituer le patrimoine de la SCPI, en intégrant la valeur des actifs et les frais nécessaires à leur acquisition.

Cette différence peut constituer un point d’entrée intéressant, mais elle ne garantit pas une future augmentation du prix de la part.

La valeur de reconstitution dépend directement des expertises immobilières. Elle peut évoluer à la hausse comme à la baisse selon les taux de rendement du marché, les loyers, l’état des bâtiments et les conditions économiques.

La valeur de réalisation s’élevait quant à elle à 548,77 euros par part. Elle correspond à la valeur estimée du patrimoine après prise en compte des autres actifs et des dettes, sans ajouter les frais nécessaires à sa reconstitution.

Quels sont les résultats de Cœur de Régions ?

Pour l’exercice 2025, Cœur de Régions a enregistré un taux de distribution de 6,20 %.

Ce taux comprenait 0,20 point correspondant à des revenus non récurrents. La performance globale annuelle s’est également élevée à 6,20 %, le prix de la part étant resté stable entre le début et la fin de l’exercice.

Le taux de rendement interne sur cinq ans atteignait 5,02 % au 31 mars 2026. Cet indicateur prend en compte les dividendes distribués et l’évolution de la valeur de l’investissement sur la période étudiée.

La SCPI avait précédemment enregistré des taux de distribution de 6,25 % en 2019, 6,30 % en 2020, 6,43 % en 2021, 6,40 % en 2022, 6,20 % en 2023 et 6,20 % en 2024.

Cette régularité historique ne garantit pas le maintien futur du rendement. Les performances dépendent des loyers encaissés, du taux d’occupation, des charges, des travaux et de l’évolution de la valeur du patrimoine.

Une distribution trimestrielle en 2026

Au titre du premier trimestre 2026, Cœur de Régions a distribué un dividende de 10,29 euros par part en pleine jouissance.

Cette distribution comprenait 10,14 euros de revenus fonciers et 0,15 euro de revenus financiers.

Le montant distribué était identique à celui des trois trimestres précédents, même si la composition entre revenus fonciers et financiers avait légèrement évolué.

La stabilité des acomptes trimestriels ne constitue cependant pas une garantie pour les périodes suivantes. La société de gestion peut adapter le montant selon les résultats réellement obtenus et les besoins de la SCPI.

Les revenus financiers sont également soumis à une fiscalité distincte de celle applicable aux revenus fonciers. Le montant net effectivement conservé dépend donc de la situation fiscale personnelle de chaque associé.

Une démarche immobilière responsable

Cœur de Régions bénéficie du label ISR immobilier depuis avril 2024. Elle est également classée article 8 au titre du règlement européen SFDR.

Sogenial Immobilier intègre ainsi des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance dans la sélection et la gestion des immeubles.

Chaque actif peut faire l’objet d’une évaluation ESG et d’un plan d’action destiné à atteindre ou à maintenir une note cible.

Les actions peuvent notamment concerner les consommations énergétiques, les émissions de gaz à effet de serre, la gestion de l’eau et des déchets, la mobilité, le confort des utilisateurs ou la résilience des bâtiments face aux risques climatiques.

L’amélioration environnementale peut réduire le risque d’obsolescence et renforcer l’attractivité locative des actifs. Elle peut néanmoins nécessiter des dépenses importantes et ne garantit pas une augmentation de leur valeur.

Le label ISR et la classification article 8 ne constituent donc ni une garantie de rendement, ni une protection du capital investi.

À quels investisseurs Cœur de Régions peut-elle correspondre ?

Cœur de Régions peut intéresser les épargnants qui souhaitent diversifier leur patrimoine immobilier à travers les métropoles et les agglomérations régionales françaises.

Son portefeuille de bureaux, de commerces, de locaux d’activité et de bâtiments logistiques permet d’accéder à plusieurs secteurs de l’immobilier professionnel au moyen d’un seul investissement.

La présence de 93 actifs et de 198 entreprises locataires apporte une diversification importante, même si la SCPI reste exposée à la conjoncture économique française.

La durée de placement recommandée est de dix ans et son indicateur synthétique de risque est classé au niveau 3 sur 7.

L’investissement présente un risque de perte en capital, de diminution des revenus, de vacance locative, d’endettement et de liquidité lors de la revente.

Cœur de Régions doit donc être envisagée comme un placement immobilier de long terme, intégré à un patrimoine suffisamment diversifié et adapté aux objectifs ainsi qu’à la capacité de perte de chaque investisseur.