EURION

À propos

Présentation de EURION

Lancée en 2020, la SCPI CORUM Eurion est une SCPI à capital variable gérée par CORUM Asset Management. Elle permet aux épargnants d’investir indirectement dans un patrimoine immobilier professionnel réparti entre plusieurs pays de la zone euro.

CORUM Eurion associe une recherche de performance immobilière à une démarche d’investissement responsable. Sa stratégie consiste notamment à sélectionner des immeubles situés dans de grandes métropoles européennes, capables de générer des loyers et de bénéficier d’un potentiel d’appréciation à long terme.

La SCPI investit principalement dans des bureaux, mais son patrimoine comprend également des hôtels, des commerces, des bâtiments industriels, des actifs logistiques et des immeubles consacrés à l’éducation ou aux loisirs.

Cette diversification répartit les risques entre plusieurs pays, secteurs d’activité, immeubles et entreprises locataires. Elle ne garantit toutefois ni le capital investi, ni le niveau des dividendes, ni la possibilité de revendre rapidement les parts.

Une stratégie consacrée aux marchés de la zone euro

CORUM Eurion concentre sa stratégie sur les pays utilisant l’euro. Ce positionnement permet à la société de gestion de rechercher des opportunités dans plusieurs marchés immobiliers européens sans exposer directement le portefeuille aux fluctuations de devises comme la livre sterling ou le dollar.

La SCPI peut néanmoins être affectée par les différences économiques, fiscales et immobilières existant entre les pays. Les prix d’acquisition, les niveaux de loyers, la disponibilité des immeubles et la réglementation locative ne sont pas identiques aux Pays-Bas, en Irlande, en France, en Italie ou en Finlande.

CORUM Asset Management peut renforcer son exposition à un territoire lorsque les conditions lui paraissent favorables. La répartition géographique n’est donc pas figée et évolue au rythme des acquisitions, des cessions et des opportunités rencontrées.

La société de gestion recherche principalement des actifs situés dans des métropoles bénéficiant d’un tissu économique établi, d’infrastructures de transport et d’un marché locatif suffisamment profond.

Cette profondeur locative est importante : en cas de départ d’un occupant, l’immeuble doit pouvoir intéresser d’autres entreprises. Sa localisation, sa configuration et ses performances techniques jouent alors un rôle déterminant.

Une approche fondée sur le potentiel des immeubles

CORUM Eurion ne cherche pas uniquement à acheter des immeubles déjà considérés comme parfaitement optimisés. La SCPI peut sélectionner des actifs présentant un potentiel d’amélioration locative, technique ou environnementale.

La société de gestion analyse notamment le prix d’acquisition, l’état du bâtiment, sa localisation, le niveau des loyers, la durée des baux et la solidité financière des entreprises locataires.

Une partie de la création de valeur peut ensuite provenir du renouvellement des baux, de la réalisation de travaux, de l’amélioration des performances énergétiques ou de la relocation de certaines surfaces.

Cette stratégie suppose une gestion active du patrimoine. La société de gestion ne se limite donc pas à encaisser les loyers : elle intervient également dans les négociations avec les locataires, le suivi des travaux et l’adaptation des immeubles aux nouvelles attentes du marché.

L’amélioration d’un actif peut favoriser son occupation et sa valeur future, mais elle peut aussi nécessiter des investissements importants. Le résultat obtenu dépendra notamment du coût des travaux, de la demande locative et de l’évolution générale du marché immobilier.

Un patrimoine réparti entre huit pays

Au 30 juin 2026, CORUM Eurion détenait des immeubles dans huit pays de la zone euro.

Les Pays-Bas constituaient sa principale exposition géographique, avec 27 % de la valeur du patrimoine. L’Irlande et la France représentaient chacune 19 % du portefeuille.

L’Italie comptait pour 14 %, devant le Portugal à 8 %. L’Espagne et la Finlande représentaient chacune 6 %, tandis que la Lettonie comptait pour 1 % du patrimoine.

Cette allocation permet de ne pas faire dépendre l’ensemble des revenus d’une seule économie nationale. Un ralentissement observé dans un pays peut éventuellement être compensé par une situation plus favorable dans un autre territoire.

La présence de huit pays implique toutefois une gestion complexe. Les équipes doivent prendre en compte plusieurs réglementations, pratiques locatives et fiscalités, même si tous les immeubles sont situés dans la zone euro.

Un portefeuille principalement composé de bureaux

Les bureaux représentaient 73 % de la valeur du patrimoine de CORUM Eurion au 30 juin 2026. Ils constituaient donc encore très largement la première catégorie d’actifs de la SCPI.

L’hôtellerie représentait 11 % du portefeuille, devant les bâtiments industriels et logistiques à 8 %. Les commerces comptaient pour 7 % et les actifs consacrés à l’éducation ou aux loisirs pour 1 %.

L’exposition importante aux bureaux permet à CORUM Eurion de bénéficier de loyers versés par des entreprises issues de nombreux secteurs économiques. Elle rend néanmoins la SCPI sensible aux évolutions des modes de travail, à la demande de surfaces tertiaires et aux besoins de modernisation des bâtiments.

Tous les bureaux ne présentent pas les mêmes caractéristiques. Les immeubles bien desservis, rénovés et adaptés aux nouveaux usages peuvent conserver une forte attractivité, tandis que les bâtiments plus anciens ou excentrés risquent de rencontrer davantage de difficultés.

La présence d’hôtels, de commerces et de bâtiments industriels apporte une diversification complémentaire. Ces différentes catégories d’actifs ne dépendent pas exactement des mêmes moteurs économiques.

Un patrimoine de 54 immeubles

Au 30 juin 2026, CORUM Eurion détenait 54 immeubles, représentant une surface totale de 541 793 m².

Le portefeuille accueillait 129 entreprises locataires exerçant dans plus d’une trentaine de secteurs d’activité, parmi lesquels les services financiers, l’énergie, l’industrie pharmaceutique, les jeux vidéo, le commerce en ligne et les transports.

Cette diversification locative réduit la dépendance de la SCPI envers une entreprise unique. Le départ ou la défaillance d’un occupant peut ainsi avoir un impact plus limité lorsque les revenus sont répartis entre de nombreux locataires.

Cette granularité ne supprime cependant pas le risque de contrepartie. Plusieurs entreprises peuvent être affectées simultanément par une dégradation économique ou par des difficultés propres à leur secteur d’activité.

La qualité des immeubles reste également essentielle. Un bâtiment polyvalent, accessible et adapté à plusieurs catégories d’utilisateurs peut généralement être reloué plus facilement qu’un actif particulièrement spécialisé.

Une visibilité locative supérieure à six ans

Au 30 juin 2026, la durée moyenne pendant laquelle les locataires restaient engagés à payer leur loyer atteignait 6,36 ans, soit une échéance moyenne située en novembre 2032.

Cette durée apporte une certaine visibilité sur les revenus potentiels de la SCPI. Les locataires ne peuvent généralement pas quitter les immeubles avant l’échéance prévue, sauf dispositions contractuelles particulières ou événements exceptionnels.

Un engagement long ne garantit toutefois pas le paiement des loyers. Une entreprise peut rencontrer des difficultés financières et ne plus être en mesure de respecter ses obligations.

La société de gestion doit donc surveiller la situation économique des occupants, anticiper les échéances des baux et maintenir les immeubles à un niveau de qualité suffisant pour favoriser les renouvellements.

Un taux d’occupation financier de 99,92 %

Le taux d’occupation financier de CORUM Eurion atteignait 99,92 % au 30 juin 2026.

Le taux de vacance physique représentait 3,58 % des surfaces. Cette différence s’explique principalement par les franchises de loyers accordées à certains locataires occupant déjà les immeubles.

Environ 3,20 % des loyers potentiels correspondaient ainsi à des locaux sous franchise. Seulement 0,08 % du potentiel locatif était véritablement associé à des surfaces faisant l’objet d’une recherche de locataire.

Une franchise permet généralement d’accompagner l’installation d’une entreprise ou d’obtenir un engagement locatif plus long. Le locataire occupe le bâtiment, mais ne verse pas encore l’intégralité du loyer pendant une période déterminée.

Le taux d’occupation financier constitue une photographie du patrimoine à une date donnée. Il peut évoluer à la baisse en cas de départ d’un locataire, de travaux ou de difficultés financières rencontrées par une entreprise.

Deux acquisitions importantes aux Pays-Bas

CORUM Eurion a réalisé deux acquisitions aux Pays-Bas au cours du deuxième trimestre 2026, représentant un investissement cumulé de près de 78 millions d’euros.

La première opération concerne un ensemble commercial situé à Apeldoorn. L’actif développe une surface de 12 753 m² et a été acquis pour 26,1 millions d’euros.

L’ensemble accueille plusieurs enseignes nationales, notamment dans les secteurs de la mode et de la chaussure. Il est situé au sein d’une artère commerçante fréquentée, à moins de 500 mètres de la gare centrale.

Le rendement immobilier annoncé lors de l’acquisition atteignait 7,7 %, pour une durée moyenne de bail restant à courir de 4,6 ans.

La seconde opération porte sur Malietoren, une tour de bureaux de vingt étages située dans le quartier d’affaires de La Haye. Cet actif de 15 327 m² a été acquis pour 51,8 millions d’euros.

L’immeuble est intégralement loué à VNO-NCW, principale organisation représentant les employeurs néerlandais, ainsi qu’à KPN, opérateur national de télécommunications.

La durée moyenne des engagements restant à courir atteignait 7,5 ans lors de l’acquisition. L’immeuble, construit en 1996 puis rénové en 2020, se trouve également à proximité immédiate de la gare centrale.

Les chiffres détaillés concernant le patrimoine, les acquisitions, les distributions et la collecte sont présentés dans le bulletin officiel du deuxième trimestre 2026.

Les rendements annoncés lors des acquisitions concernent uniquement les immeubles au moment de leur achat. Ils ne correspondent pas directement au rendement distribué aux associés de la SCPI.

Une gestion active des relations locatives

CORUM Asset Management assure directement la gestion des immeubles et des relations avec les locataires.

Les équipes interviennent notamment dans la négociation des baux, le suivi des travaux, la recherche de nouveaux occupants et l’amélioration des performances environnementales des actifs.

Au deuxième trimestre 2026, elles ont notamment obtenu le renouvellement du bail de Prénatal sur un commerce situé à Hengelo, aux Pays-Bas.

L’enseigne spécialisée dans la puériculture et l’habillement pour enfants s’est engagée pour une durée ferme de dix ans, sans possibilité de départ anticipé, au même niveau de loyer.

Cette durée est supérieure aux engagements de cinq ans fréquemment observés sur le marché commercial néerlandais. Le locataire prévoit également d’investir dans le magasin afin d’y déployer un nouveau concept.

Cette opération apporte une visibilité locative jusqu’à la fin de l’année 2036 pour une surface de 1 540 m². L’ensemble immobilier concerné affichait un taux d’occupation de 100 %.

Une capitalisation supérieure à 1,5 milliard d’euros

Au 30 juin 2026, la capitalisation de CORUM Eurion atteignait 1,534 milliard d’euros.

La SCPI comptait 7 135 382 parts détenues par 42 702 associés. Elle avait accueilli 1 192 nouveaux associés au cours du deuxième trimestre.

Durant cette période, 166 262 nouvelles parts avaient été créées. En parallèle, 38 244 parts avaient été retirées et compensées par les nouvelles souscriptions.

Aucune part n’était en attente de retrait à la fin du trimestre. Cette situation ne garantit toutefois pas que les demandes futures pourront toujours être exécutées rapidement.

La liquidité d’une SCPI dépend notamment de la présence de nouveaux souscripteurs capables de compenser les demandes de retrait. En cas de déséquilibre durable, le délai nécessaire pour récupérer le capital peut s’allonger.

Une part accessible à partir de 215 euros

Le prix de souscription d’une part de CORUM Eurion est fixé à 215 euros depuis le 1er juillet 2022.

La souscription est accessible à partir d’une seule part, soit un investissement initial de 215 euros. Ce montant permet d’accéder à un patrimoine composé de plusieurs dizaines d’immeubles sans avoir à acheter directement un bien immobilier.

La faible valeur unitaire facilite également les investissements complémentaires et la constitution progressive d’un patrimoine immobilier.

Le prix de retrait est fixé à 189,20 euros par part lorsque la demande est compensée par une nouvelle souscription. La différence avec le prix d’achat correspond principalement à la commission de souscription.

Au 31 décembre 2025, la valeur de réalisation atteignait 177,10 euros par part et la valeur de reconstitution 222,12 euros.

Le prix de souscription de 215 euros était donc inférieur à la valeur de reconstitution estimée. Cette situation ne garantit toutefois aucune revalorisation future, les expertises immobilières pouvant évoluer à la hausse comme à la baisse.

Quels sont les frais de CORUM Eurion ?

CORUM Eurion applique une commission de souscription de 12 % toutes taxes incluses, directement comprise dans le prix de la part.

Sur les 215 euros versés lors de la souscription, 25,80 euros correspondent ainsi à cette commission. Elle rémunère notamment la collecte des capitaux et le travail de recherche des immeubles.

La commission annuelle de gestion représente 12,40 % hors taxes des loyers encaissés dans la zone euro. Elle rémunère la gestion des locataires, l’entretien des bâtiments, l’encaissement des loyers et la distribution des dividendes.

CORUM Eurion n’applique pas de commission spécifique lors de l’acquisition des immeubles. Elle ne prélève pas non plus de commission de suivi et de pilotage des travaux.

La SCPI ne facture actuellement ni commission de cession des parts ni frais de retrait anticipé. La revente reste néanmoins soumise à la disponibilité d’une contrepartie.

Lors de la cession d’un immeuble, une commission de 5 % toutes taxes incluses du prix de vente net vendeur peut être prélevée lorsqu’une plus-value supérieure à 5 % est réalisée.

Quels sont les objectifs de performance ?

CORUM Eurion affiche un objectif annuel de rendement de 4,5 %, non garanti.

Depuis sa création et jusqu’au 30 juin 2026, son taux de rendement interne atteignait 6,49 %. Cet indicateur prend en compte les dividendes distribués, les frais supportés et l’évolution du prix de la part.

Pour l’exercice 2025, CORUM Eurion a enregistré un rendement de 5,73 %. Sa performance globale annuelle s’est également élevée à 5,73 %, le prix de la part étant resté stable sur l’année.

Depuis son lancement, la SCPI a dépassé son objectif annuel de rendement chaque année. Cette régularité passée ne constitue toutefois pas une garantie pour les exercices futurs.

Les performances dépendront notamment des loyers encaissés, des charges, de la fiscalité, du taux d’occupation et de l’évolution de la valeur des immeubles.

Des dividendes potentiels versés mensuellement

CORUM Eurion distribue ses revenus potentiels chaque mois.

Au cours du deuxième trimestre 2026, le dividende brut s’est élevé à 2,75 euros par part en pleine jouissance.

Après déduction de 0,44 euro correspondant aux impôts étrangers acquittés par la SCPI, le montant net versé aux associés atteignait 2,31 euros par part.

Les trois acomptes nets se sont élevés à 0,76 euro en mai, 0,78 euro en juin et 0,77 euro en juillet.

Sur la base de l’objectif annuel de rendement de 4,5 %, le dividende prévisionnel pour l’année 2026 représentait 9,68 euros par part. Cette estimation n’est pas garantie et peut être modifiée selon les résultats réellement obtenus.

Les distributions dépendent des loyers encaissés, des charges supportées, des éventuels travaux, de la fiscalité étrangère et des décisions prises par la société de gestion.

Une fiscalité provenant de plusieurs pays européens

Les revenus de CORUM Eurion sont principalement générés par des immeubles situés dans différents pays de la zone euro.

Les loyers sont généralement imposés dans le pays où se trouve chaque immeuble. Les conventions fiscales conclues entre ces pays et la France prévoient des mécanismes destinés à éviter une double imposition.

L’impôt étranger est directement acquitté par la SCPI avant le versement des dividendes. Le montant effectivement reçu par l’associé est donc inférieur au dividende brut communiqué.

Selon le pays concerné, le mécanisme peut prendre la forme d’un crédit d’impôt ou d’une exonération avec prise en compte des revenus étrangers dans le calcul du taux effectif français.

Le traitement fiscal final dépend néanmoins de la situation personnelle de l’investisseur, de son mode de détention et de sa résidence fiscale.

Une SCPI engagée dans l’investissement responsable

CORUM Eurion bénéficie du label ISR immobilier. La SCPI intègre ainsi des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance dans la sélection et la gestion de ses immeubles.

La démarche consiste notamment à identifier les bâtiments présentant un potentiel d’amélioration. La société de gestion peut ensuite mettre en place des actions portant sur les consommations énergétiques, les émissions de gaz à effet de serre, le confort des utilisateurs ou la gestion des équipements.

L’amélioration environnementale d’un immeuble peut renforcer son attractivité auprès des entreprises, réduire certaines charges et limiter le risque d’obsolescence réglementaire.

Cette démarche peut également nécessiter des investissements importants et ne garantit pas une augmentation de la valeur de l’actif.

Le label ISR ne constitue donc ni une garantie de rendement, ni une protection contre une baisse du prix des parts, ni une assurance de conservation du capital.

À quels investisseurs CORUM Eurion peut-elle correspondre ?

CORUM Eurion peut intéresser les épargnants qui souhaitent diversifier leur patrimoine immobilier au sein de plusieurs pays de la zone euro.

Son ticket d’entrée de 215 euros permet de commencer avec un capital relativement limité. La distribution mensuelle peut également convenir aux investisseurs recherchant des revenus potentiels réguliers.

La présence dans huit pays et la diversification entre 129 entreprises locataires réduisent la dépendance à un unique marché ou occupant. Le patrimoine reste cependant fortement exposé aux bureaux, qui représentaient 73 % de sa valeur au 30 juin 2026.

La durée de placement recommandée est de dix ans. L’investisseur doit donc accepter que son capital puisse rester immobilisé pendant une période importante.

CORUM Eurion présente un risque de perte en capital, de diminution des revenus, de vacance locative et de liquidité lors de la revente.

Elle doit être envisagée comme un investissement immobilier de long terme, intégré à un patrimoine suffisamment diversifié et adapté aux objectifs ainsi qu’à la capacité de perte de chaque épargnant.