Coeur d’Europe

À propos

Présentation de Coeur d’Europe

Créée en 2021, la SCPI Cœur d’Europe est une SCPI de rendement à capital variable gérée par Sogenial Immobilier. Elle permet aux épargnants d’investir indirectement dans un patrimoine d’immobilier d’entreprise réparti au sein de plusieurs pays de la zone euro.

Cœur d’Europe adopte une stratégie paneuropéenne diversifiée. Elle investit principalement dans des commerces, des locaux d’activité, des bâtiments logistiques et des bureaux, tout en conservant la possibilité de sélectionner des actifs de santé, d’éducation, d’hôtellerie ou des résidences gérées.

La société de gestion recherche des immeubles présentant un équilibre entre le rendement locatif, la qualité de l’emplacement, la solidité financière des occupants et la durée de leur engagement. Son objectif consiste à générer des revenus potentiels réguliers tout en recherchant une valorisation du patrimoine sur le long terme.

Cette stratégie européenne permet de répartir les investissements entre plusieurs économies et marchés immobiliers. Elle ne garantit toutefois ni le capital investi, ni le niveau des distributions, ni la possibilité de revendre rapidement les parts.

Une stratégie concentrée sur la zone euro

Cœur d’Europe investit principalement dans les métropoles régionales de la zone euro. La SCPI privilégie actuellement un nombre ciblé de pays afin de conserver une connaissance approfondie des marchés et une certaine cohérence dans la gestion de son patrimoine.

Cette approche la distingue des SCPI internationales investissant simultanément dans un très grand nombre de territoires ou de devises. Les actifs de Cœur d’Europe sont principalement libellés en euros, ce qui permet de limiter l’exposition directe au risque de change.

La société de gestion peut néanmoins intervenir sur des marchés présentant des caractéristiques immobilières différentes. Les prix d’acquisition, les rendements locatifs, la réglementation des baux et les perspectives économiques ne sont pas identiques en Espagne, au Portugal, en Belgique ou en Allemagne.

Cette diversification permet à Sogenial Immobilier de rechercher les opportunités présentant le meilleur équilibre entre le prix demandé, les loyers encaissés et les risques associés à chaque actif.

La stratégie réglementaire autorise également la SCPI à investir en France. Son patrimoine était toutefois intégralement réparti à l’étranger au 31 mars 2026.

Un patrimoine réparti entre quatre pays européens

Au 31 mars 2026, l’Espagne représentait 43,8 % de la valeur du patrimoine de Cœur d’Europe. Elle constituait ainsi la première exposition géographique de la SCPI.

Le Portugal représentait 33,5 % du portefeuille, devant la Belgique à 15,5 % et l’Allemagne à 7,2 %.

Cette répartition reflète les acquisitions réalisées depuis le lancement de la SCPI. Elle n’est pas définitive et peut évoluer au rythme des investissements, des cessions et de la collecte.

La place importante de l’Espagne s’explique notamment par les opportunités identifiées dans les commerces, les locaux d’activité et les bâtiments industriels. Le Portugal apporte une exposition complémentaire aux bureaux et à l’immobilier commercial, tandis que la Belgique et l’Allemagne renforcent la diversification économique du portefeuille.

Les quatre pays utilisant l’euro, les loyers et la valeur des immeubles ne sont pas directement exposés aux fluctuations d’une devise étrangère face à l’euro. La SCPI reste cependant soumise aux évolutions économiques, fiscales et réglementaires propres à chaque territoire.

Une forte diversification sectorielle

Cœur d’Europe investit dans plusieurs catégories d’immobilier professionnel. Au 31 mars 2026, les commerces représentaient 47,20 % de la valeur du patrimoine.

Les bâtiments logistiques et les locaux d’activité constituaient 29,33 % du portefeuille. Les bureaux représentaient 20,16 %, tandis que les actifs consacrés à la santé et à l’éducation comptaient pour 3,31 %.

Cette répartition permet d’exposer la SCPI à plusieurs dynamiques économiques. Les commerces dépendent principalement de la consommation, de la fréquentation des zones commerciales et de la solidité financière des enseignes.

Les locaux d’activité peuvent accueillir des opérations industrielles, des concessions automobiles, des ateliers, des espaces de stockage ou des entreprises spécialisées. Ils répondent généralement à des besoins immobiliers directement liés à l’activité opérationnelle du locataire.

Les bâtiments logistiques accompagnent le stockage et la distribution des marchandises. Les bureaux répondent aux besoins des entreprises de services, tandis que les actifs de santé et d’éducation reposent sur des usages différents des cycles immobiliers traditionnels.

La diversification sectorielle permet de mutualiser une partie des risques, mais elle ne les supprime pas. Une baisse de l’activité économique, une évolution des usages ou la défaillance de plusieurs locataires peut affecter simultanément différentes catégories d’actifs.

Un portefeuille de 41 immeubles

Au 31 mars 2026, Cœur d’Europe détenait 41 biens immobiliers représentant une surface totale de 214 658 m².

Le patrimoine était occupé par 132 entreprises locataires. Cette granularité permet de répartir les revenus entre un nombre relativement important d’occupants et de ne pas dépendre exclusivement de quelques entreprises.

Le locataire le plus important représentait 11 % des revenus locatifs. Les trois principaux occupants en concentraient 22 % et les cinq premiers 31 %.

Cette répartition limite partiellement l’incidence financière que pourrait provoquer la défaillance d’une seule entreprise. Elle ne fait toutefois pas disparaître le risque locatif, notamment lorsque certains occupants exercent dans des secteurs économiques proches.

La qualité et la polyvalence des immeubles restent également déterminantes. Un actif adapté aux besoins de plusieurs entreprises peut généralement être reloué plus facilement qu’un bâtiment conçu exclusivement pour un usage très spécifique.

Une visibilité locative supérieure à sept ans

La durée moyenne résiduelle des baux, représentée par la WALB communiquée par Sogenial Immobilier, atteignait 7,13 ans au 31 mars 2026.

Cet indicateur mesure la durée moyenne restant à courir entre le propriétaire des actifs et les entreprises locataires. Il apporte une certaine visibilité sur les loyers potentiellement encaissés au cours des prochaines années.

Un engagement locatif long ne garantit cependant pas le paiement des loyers. Une entreprise peut rencontrer des difficultés financières avant l’échéance de son bail ou faire l’objet d’une procédure collective.

La société de gestion doit donc analyser simultanément la durée des engagements, la situation financière des occupants et la capacité de chaque bâtiment à accueillir de nouveaux locataires.

Une durée résiduelle élevée peut également réduire le nombre de renégociations à court terme, mais elle peut limiter la capacité à augmenter rapidement certains loyers lorsque les conditions du marché deviennent plus favorables.

Un taux d’occupation financier de 95,02 %

Le taux d’occupation financier de Cœur d’Europe atteignait 95,02 % au 31 mars 2026.

Les surfaces faisant l’objet d’une franchise de loyer ou d’un palier représentaient 3,16 % du potentiel locatif. Les locaux vacants faisant l’objet d’une recherche active de locataire en représentaient 1,82 %.

Le taux d’occupation physique s’établissait à 97,76 %. Environ 2,24 % des surfaces détenues étaient donc vacantes à cette date.

La différence entre les taux d’occupation financier et physique s’explique notamment par les franchises de loyer accordées à certains occupants. Un locataire peut avoir pris possession d’un local, tout en bénéficiant temporairement d’une période durant laquelle il ne verse pas encore l’intégralité de son loyer.

Ces franchises sont couramment utilisées pour accompagner une prise à bail, financer indirectement certains aménagements ou sécuriser un engagement locatif plus long.

Au cours du premier trimestre 2026, la SCPI a encaissé environ 3,74 millions d’euros de loyers. Son taux de recouvrement s’élevait à 95,42 %.

Ces indicateurs correspondent à une situation ponctuelle. Ils peuvent évoluer selon les encaissements, les relocations, les départs de locataires et la résolution des éventuels retards de paiement.

Trois acquisitions au premier trimestre 2026

Cœur d’Europe a réalisé trois acquisitions au cours du premier trimestre 2026, pour un investissement total proche de 15 millions d’euros acte en main.

La première acquisition concerne un commerce situé à Halberstadt, en Allemagne. L’actif développe une surface de 8 712 m² et est loué à Bauking Ostfalen GmbH.

Son prix d’acquisition acte en main atteignait 5,2 millions d’euros. Le rendement immobilier calculé au moment de l’acquisition était annoncé à 8,15 %.

La SCPI a également acquis une concession automobile située à Madrid, en Espagne. Cet ensemble de 9 135 m² est occupé par BYmyCAR.

Le prix d’acquisition atteignait 6 millions d’euros acte en main, pour un rendement immobilier initial annoncé de 7,76 %.

La troisième opération porte sur un actif industriel et logistique situé à Martos, en Andalousie. Le bâtiment développe une surface de 8 584 m² et est loué à Grupo Logístico Sesé.

Cette acquisition a représenté 3,8 millions d’euros acte en main, pour un rendement immobilier initial annoncé de 8,41 %.

Ces taux correspondent au loyer net annuel rapporté au coût total de chaque acquisition. Ils concernent uniquement les immeubles au moment de leur achat et ne doivent pas être confondus avec le rendement distribué aux associés.

Les caractéristiques détaillées de ces opérations et les principaux indicateurs du fonds sont présentés dans le bulletin officiel du premier trimestre 2026.

Une gestion active du patrimoine existant

La gestion de Cœur d’Europe ne repose pas uniquement sur l’acquisition de nouveaux immeubles. Sogenial Immobilier intervient également sur les actifs déjà détenus afin de maintenir leur occupation et de sécuriser les revenus locatifs.

Au premier trimestre 2026, deux nouveaux locataires ont notamment pris à bail des surfaces au sein de l’ensemble commercial situé à Ovar, près de Porto.

Farmácia Hugo Mota s’est engagée pour une durée ferme de dix ans. L’enseigne Centroxogo a quant à elle signé un bail présentant une durée ferme de quatre ans.

Ces opérations contribuent à diversifier les occupants du site et à renforcer la visibilité sur les revenus de l’immeuble.

La société de gestion peut également intervenir sur les travaux, les renégociations de baux, les indexations de loyers ou la transformation de certaines surfaces. Ces actions peuvent contribuer à améliorer la performance d’un actif sans procéder à une nouvelle acquisition.

Une capitalisation supérieure à 256 millions d’euros

Au 31 mars 2026, la capitalisation de Cœur d’Europe atteignait précisément 256,20 millions d’euros.

La SCPI comptait 1 255 893 parts détenues par 7 575 associés. Elle avait accueilli 495 nouveaux associés au cours du premier trimestre, soit une progression de 6,99 % depuis le début de l’année.

La capitalisation avait augmenté de manière régulière au cours des trimestres précédents. Elle s’élevait à environ 201,9 millions d’euros au 30 juin 2025, puis à 216,2 millions d’euros au 30 septembre et à 236,6 millions d’euros à la fin de l’année.

Cette progression donne à la société de gestion des capacités supplémentaires pour poursuivre la diversification du patrimoine. Elle impose néanmoins de conserver une certaine discipline dans la sélection des immeubles.

Une collecte trop rapide peut conduire à maintenir temporairement des capitaux en trésorerie ou à réaliser des acquisitions dans des conditions moins favorables. Le rythme d’investissement doit donc rester cohérent avec les sommes collectées.

Aucune part n’était en attente de retrait au 31 mars 2026. Cette situation ne garantit toutefois pas que les demandes futures pourront toujours être exécutées immédiatement.

Un recours limité à l’endettement

L’endettement et les autres engagements de Cœur d’Europe représentaient 3,90 % de ses actifs au 31 mars 2026.

Ce niveau relativement faible limite l’exposition de la SCPI à une hausse des taux d’intérêt et réduit le poids des charges financières dans son résultat.

L’endettement permet néanmoins d’augmenter temporairement la capacité d’acquisition et d’éviter que la SCPI dépende exclusivement du calendrier de la collecte.

La documentation réglementaire autorise un recours à l’emprunt pouvant atteindre 40 % de la valeur des actifs, avec une cible moyenne historiquement fixée à 30 %. Le niveau réellement utilisé était donc très inférieur à cette limite au premier trimestre 2026.

Un effet de levier peut améliorer la performance lorsque le rendement des immeubles acquis est supérieur au coût du financement. Il peut également amplifier les pertes lorsque les loyers ou la valeur des actifs diminuent.

Une part accessible à partir de 2 040 euros

Le prix de souscription d’une part de Cœur d’Europe est fixé à 204 euros depuis le 1er juillet 2025.

La première souscription doit porter sur un minimum de dix parts, soit un investissement initial de 2 040 euros.

La SCPI propose également des versements programmés, sous réserve de respecter le minimum de souscription demandé lors de l’entrée initiale. Ce dispositif permet ensuite de compléter progressivement le nombre de parts détenues.

Cœur d’Europe peut aussi être souscrite en démembrement temporaire. La nue-propriété peut notamment répondre à un objectif de préparation de revenus futurs, tandis que l’usufruit permet de percevoir les distributions potentielles pendant une période déterminée.

Les modalités et les conséquences fiscales du démembrement dépendent de la situation de chaque investisseur et de la durée retenue.

Un délai de jouissance de cinq mois complets

Les nouvelles parts entrent en jouissance le premier jour du sixième mois suivant celui au cours duquel la souscription a été enregistrée.

Un investisseur souscrivant au cours du mois de janvier commence ainsi à bénéficier des distributions potentielles à partir du 1er juillet.

Ce délai permet à la société de gestion d’investir les capitaux collectés avant que les nouvelles parts n’acquièrent des droits sur les revenus.

Une fois les parts entrées en jouissance, les dividendes potentiels sont distribués trimestriellement. Les versements interviennent généralement après la clôture de chaque trimestre.

Leur montant dépend des loyers réellement encaissés, du taux d’occupation, des charges, des produits financiers, de la fiscalité étrangère et des décisions prises par la société de gestion.

Quels sont les frais de Cœur d’Europe ?

Le prix de souscription de 204 euros comprend une commission de souscription de 12 % toutes taxes comprises, soit 24,48 euros par part.

La valeur de retrait est donc fixée à 179,52 euros par part lorsque la demande peut être compensée par une nouvelle souscription.

Un investisseur revendant rapidement ses parts peut ainsi subir une perte, même lorsque la valeur des immeubles n’a pas diminué.

La revente dépend également de l’existence d’une contrepartie. Sogenial Immobilier ne garantit ni le rachat des parts ni le délai nécessaire pour récupérer le capital investi.

Des frais de gestion et des commissions liés aux opérations immobilières sont également prélevés pendant la vie de la SCPI. Ils rémunèrent notamment la recherche des actifs, leur acquisition, la gestion des locataires et le suivi du patrimoine.

Des frais forfaitaires de mutation peuvent en outre s’appliquer lors de certaines transmissions ou cessions de parts réalisées directement entre investisseurs.

Un prix inférieur à la valeur de reconstitution

Au 31 décembre 2025, la valeur de reconstitution de Cœur d’Europe atteignait 219,47 euros par part.

Le prix de souscription de 204 euros était donc inférieur d’environ 7,05 % à cette valeur.

La valeur de reconstitution correspond à l’estimation du montant nécessaire pour reconstituer le patrimoine de la SCPI à l’identique. Elle comprend la valeur des immeubles, les autres actifs, les dettes ainsi que les frais et droits nécessaires à leur acquisition.

Cette différence peut constituer un point d’entrée intéressant, mais elle ne garantit pas une future augmentation du prix de la part.

La valeur des immeubles peut évoluer à la hausse comme à la baisse. La valeur de reconstitution peut donc diminuer lors de futures expertises et ne constitue pas un prix de revente garanti.

La valeur de réalisation s’élevait quant à elle à 180,78 euros par part. Elle représente la valeur estimée du patrimoine après déduction des dettes, sans intégrer les frais nécessaires pour le reconstituer.

Quels sont les résultats de Cœur d’Europe ?

Pour l’exercice 2025, Cœur d’Europe a enregistré un taux de distribution brut de fiscalité étrangère de 6,25 %.

Ce taux comprenait 0,43 point correspondant à des revenus non récurrents. Après prise en compte de la fiscalité étrangère acquittée par la SCPI, le taux de distribution net s’établissait à 5,23 %.

Le prix de la part a été revalorisé à deux reprises en 2025. Il est passé de 200 à 202 euros au mois de janvier, puis de 202 à 204 euros au mois de juillet.

Cette progression de 2 % du prix de souscription a porté la performance globale annuelle 2025 à 8,25 %.

Cœur d’Europe avait auparavant enregistré un taux de distribution de 6,10 % en 2022, de 5,93 % en 2023 et de 6,02 % en 2024.

La SCPI ne disposait pas encore d’un historique suffisant pour calculer un taux de rendement interne sur cinq ans au 31 mars 2026.

Les performances passées ne constituent pas une garantie pour les années suivantes. Le rendement peut évoluer selon les loyers, les charges, la fiscalité, le taux d’occupation et la valeur du patrimoine.

Une distribution trimestrielle en 2026

Au titre du premier trimestre 2026, Cœur d’Europe a distribué un dividende brut de 3,04 euros par part en pleine jouissance.

Après déduction de l’impôt étranger supporté par la SCPI, le montant net versé atteignait 2,57 euros par part.

Les impôts étrangers représentaient 0,47 euro par part. La distribution nette comprenait 2,51 euros de revenus fonciers et 0,05 euro de revenus financiers.

La fiscalité étrangère peut être neutralisée totalement ou partiellement en France selon les conventions fiscales conclues avec les pays concernés. Le mécanisme applicable dépend du pays d’origine des revenus et de la situation fiscale personnelle de l’associé.

Les investisseurs détenant leurs parts par l’intermédiaire d’un contrat d’assurance-vie ne bénéficient pas nécessairement directement des crédits d’impôt, ceux-ci pouvant être attribués à l’assureur.

Une SCPI labellisée ISR

Cœur d’Europe bénéficie du label ISR immobilier depuis décembre 2024. Elle est également classée article 8 au titre du règlement européen SFDR.

Sogenial Immobilier intègre ainsi des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance dans son processus d’investissement et dans la gestion quotidienne des actifs.

La société de gestion analyse notamment les consommations énergétiques, les émissions de gaz à effet de serre, la consommation d’eau et les possibilités d’amélioration technique des bâtiments.

Un système de management de l’énergie a également été mis en place afin de collecter et d’analyser les données énergétiques et les consommations d’eau des immeubles.

Ces informations permettent d’identifier les actifs nécessitant des travaux ou des actions spécifiques afin de réduire leur empreinte environnementale.

Le label ISR et la classification article 8 ne garantissent toutefois ni la performance financière, ni l’évolution du prix des parts, ni la préservation du capital investi.

À quels investisseurs Cœur d’Europe peut-elle correspondre ?

Cœur d’Europe peut intéresser les épargnants qui souhaitent diversifier leur patrimoine immobilier dans plusieurs pays de la zone euro, sans exposition directe à des devises comme la livre sterling ou le dollar.

Sa présence en Espagne, au Portugal, en Belgique et en Allemagne permet d’accéder à plusieurs économies européennes au moyen d’un seul investissement.

La diversification entre commerces, locaux d’activité, logistique, bureaux et actifs spécialisés constitue également une caractéristique importante de son positionnement.

Son ticket d’entrée de 2 040 euros reste sensiblement inférieur au montant nécessaire pour acquérir directement un immeuble professionnel.

La durée de placement recommandée est de dix ans et l’indicateur synthétique de risque est classé au niveau 3 sur 7.

L’investisseur reste exposé à un risque de perte en capital, de diminution des revenus, de vacance locative, de défaillance des occupants et de liquidité lors de la revente.

Cœur d’Europe doit donc être envisagée comme un investissement immobilier de long terme, intégré à un patrimoine suffisamment diversifié et adapté aux objectifs ainsi qu’à la capacité de perte de chaque épargnant.