L’essentiel à retenir
- Le capital fixe est plafonné par les statuts et évolue par augmentations successives.
- Le capital variable permet généralement d’acheter et de céder des parts de manière plus continue.
- Dans les deux cas, la revente dépend de l’existence d’une demande : la liquidité n’est jamais garantie.
La SCPI à capital fixe
Le capital maximal est prévu dans les statuts. Pour l’atteindre, la société de gestion ouvre des augmentations de capital successives.
Entre deux ouvertures, l’acquisition s’effectue sur le marché secondaire auprès d’un associé vendeur. Le prix d’exécution résulte de la confrontation des ordres d’achat et de vente.
- Souscription sur le marché primaire lors d’une augmentation de capital.
- Échange entre associés sur le marché secondaire.
- Prix dépendant de l’offre et de la demande disponible.
La SCPI à capital variable
La société peut émettre de nouvelles parts et organiser les retraits dans la limite du capital autorisé. Le prix de souscription est fixé par la société de gestion en cohérence avec la valeur du patrimoine.
La demande de retrait est compensée par les nouvelles souscriptions ou traitée selon les règles prévues par la note d’information.
Comparer les deux modèles
| Critère | Capital fixe | Capital variable |
|---|---|---|
| Souscription | Pendant les ouvertures de capital ou sur le marché secondaire | Généralement possible en continu |
| Prix | Prix d’exécution issu du marché | Prix de souscription déterminé par la société de gestion |
| Revente | Ordre de vente confronté aux acheteurs | Demande de retrait compensée selon les souscriptions |
| Liquidité | Dépend du carnet d’ordres | Dépend des souscriptions et du fonds de remboursement |
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