Comete

À propos

Présentation de Comete

Lancée en décembre 2023, COMÈTE est une SCPI à capital variable gérée par Alderan. Elle se distingue par une stratégie immobilière internationale, diversifiée et opportuniste, orientée vers l’Union européenne hors France métropolitaine, mais également vers d’autres marchés comme le Royaume-Uni et l’Amérique du Nord.

La SCPI COMÈTE permet aux épargnants d’investir indirectement dans différentes catégories d’immobilier professionnel réparties dans plusieurs pays. Son objectif consiste à rechercher des revenus locatifs potentiels tout en mutualisant les risques entre plusieurs territoires, typologies d’actifs et entreprises locataires.

Une stratégie immobilière internationale

La stratégie de COMÈTE repose sur la constitution d’un patrimoine immobilier tertiaire situé exclusivement en dehors de la France métropolitaine. Alderan recherche prioritairement des opportunités au sein de l’Union européenne, tout en conservant la possibilité d’investir au Royaume-Uni, en Amérique du Nord, en Suisse, en Norvège, en Australie ou en Nouvelle-Zélande.

Cette orientation internationale permet à la SCPI de ne pas dépendre d’un seul marché immobilier. Les prix d’acquisition, les cycles économiques, les pratiques locatives et les perspectives de croissance peuvent en effet varier sensiblement d’un pays à l’autre.

COMÈTE peut ainsi renforcer son exposition à un territoire lorsqu’Alderan considère que les conditions d’acquisition y sont plus favorables. La société de gestion recherche notamment les marchés dans lesquels les valorisations immobilières ont diminué ou les taux de rendement à l’acquisition ont progressé.

Cette approche doit permettre à COMÈTE de saisir différents cycles immobiliers. Elle implique néanmoins une exposition aux risques économiques, réglementaires, fiscaux et monétaires propres aux pays dans lesquels les investissements sont réalisés.

Une approche opportuniste et multisectorielle

COMÈTE ne se limite pas à une seule catégorie d’immeubles. Elle peut investir dans des bureaux, des commerces, des locaux d’activité, des bâtiments logistiques, des hôtels, des établissements de santé, des actifs éducatifs ou encore des immeubles consacrés aux loisirs.

La société de gestion analyse chaque acquisition en fonction de plusieurs critères : la qualité de l’emplacement, le prix demandé, l’état technique du bâtiment, le potentiel de valorisation, la solidité du locataire et la durée de son engagement locatif.

Alderan cible notamment les espaces urbains en croissance, les pôles tertiaires et industriels, les zones présentant une demande locative soutenue ainsi que les marchés immobiliers suffisamment profonds pour faciliter la gestion et la cession future des actifs.

Cette liberté d’allocation constitue l’une des principales caractéristiques de COMÈTE. Elle permet à la société de gestion de modifier progressivement la composition du portefeuille en fonction des opportunités rencontrées, sans dépendre structurellement d’une seule classe d’actifs.

Un patrimoine réparti dans sept pays

Au 31 mars 2026, COMÈTE détenait 34 actifs immobiliers répartis entre le Royaume-Uni, le Canada, l’Espagne, l’Italie, les Pays-Bas, la Pologne et l’Irlande.

Le Royaume-Uni constituait alors la principale exposition géographique de la SCPI, avec 43,3 % de la valeur du patrimoine. Le Canada représentait 16,2 % du portefeuille, devant l’Espagne à 15,2 %, l’Italie à 9,1 %, les Pays-Bas à 7,8 %, la Pologne à 5,7 % et l’Irlande à 2,7 %.

Cette répartition montre que COMÈTE ne recherche pas une allocation identique entre les différents pays. Le poids de chaque marché dépend des acquisitions réalisées et des opportunités identifiées par Alderan.

L’exposition importante au Royaume-Uni reflète notamment la profondeur de son marché immobilier, sa liquidité et les conditions d’acquisition observées par la société de gestion. La présence au Canada permet quant à elle d’introduire une diversification en dehors du continent européen.

Une diversification entre sept catégories d’actifs

Au 31 mars 2026, les locaux logistiques et d’activité représentaient 30,7 % de la valeur du patrimoine de COMÈTE. Les commerces comptaient pour 25,1 %, les bureaux pour 12,7 % et les hôtels pour 11,7 %.

Le portefeuille comprenait également 10,3 % d’actifs mixtes, 8 % d’immeubles consacrés aux loisirs et 1,5 % d’actifs éducatifs.

Cette diversification vise à réduire la dépendance de la SCPI envers un secteur économique unique. Les commerces, les bureaux, les bâtiments industriels et les hôtels ne répondent pas aux mêmes besoins et n’évoluent pas nécessairement selon les mêmes cycles.

Elle ne supprime toutefois pas les risques immobiliers. Une baisse générale de l’activité économique, la défaillance d’un locataire ou une évolution des usages peut affecter la valeur d’un immeuble et les revenus qu’il génère.

Un portefeuille de plus de 292 000 m²

Le patrimoine de COMÈTE représentait une surface totale de 292 431 m² au 31 mars 2026, contre 232 858 m² trois mois auparavant. Cette progression résulte de l’acquisition de sept nouveaux actifs au cours du premier trimestre.

Le portefeuille accueillait 94 locataires dans le cadre de 99 baux. Les loyers annualisés en place atteignaient 34,5 millions d’euros, tandis que les loyers effectivement encaissés durant le trimestre s’élevaient à 6,6 millions d’euros.

Le locataire le plus important représentait 8,1 % des loyers. Les trois principaux locataires en concentraient 21,5 % et les cinq premiers 31,6 %. Cette granularité permet de limiter partiellement les conséquences financières liées à la défaillance d’une seule entreprise.

Au 31 mars 2026, le taux d’occupation financier atteignait 99,5 %, hors actifs en développement. La durée moyenne restant à courir jusqu’au terme des baux s’élevait à 10,6 ans, tandis que la durée moyenne ferme jusqu’aux prochaines échéances atteignait 8,6 ans. Ces données apportaient une visibilité locative importante à cette date, sans garantir le paiement futur des loyers.

Des acquisitions sur plusieurs marchés

Au cours du premier trimestre 2026, COMÈTE a réalisé sept acquisitions pour un montant total de 112,9 millions d’euros hors droits.

La SCPI a notamment acquis un entrepôt industriel situé en périphérie de Montréal. Cet actif canadien de 25 944 m² était entièrement occupé par son locataire historique dans le cadre d’un bail de longue durée.

COMÈTE a également renforcé sa présence au Royaume-Uni avec plusieurs opérations. Elle a acquis un ensemble de commerces et de bureaux situé à proximité de la City de Londres, un immeuble de bureaux entièrement rénové dans le quartier de Waterloo ainsi qu’un bâtiment mixte implanté au cœur d’Édimbourg.

En Espagne, la SCPI a acheté deux actifs occupés par une entreprise spécialisée dans le secteur audiovisuel. Le portefeuille a aussi été complété par un bâtiment logistique situé en Pologne.

Ces investissements illustrent la stratégie multisectorielle de COMÈTE. Ils permettent de combiner plusieurs catégories d’actifs, devises, territoires et profils de locataires. Les rendements immobiliers constatés lors des acquisitions ne correspondent toutefois pas directement au rendement distribué aux associés.

Une capitalisation supérieure à 650 millions d’euros

Au 31 mars 2026, la capitalisation de COMÈTE atteignait 652 millions d’euros. La SCPI comptait 2 615 339 parts détenues par 20 907 associés.

La collecte nette enregistrée au cours du premier trimestre s’élevait à 132,2 millions d’euros. Au total, 528 806 parts supplémentaires avaient été créées, après prise en compte des retraits.

Aucune part n’était en attente de retrait à la fin du trimestre. Cette situation constitue uniquement une photographie du marché des parts à cette date. Elle ne garantit pas qu’un associé pourra revendre immédiatement ses parts à l’avenir.

La rapidité de la collecte impose également à Alderan de maintenir un rythme d’investissement suffisant. Des capitaux non investis pendant une période prolongée peuvent réduire les revenus disponibles et affecter la performance globale de la SCPI.

Un investissement initial de 5 000 euros

Le prix de souscription d’une part de COMÈTE est fixé à 250 euros, commission de souscription incluse. Un nouvel investisseur doit acquérir au minimum vingt parts, soit un investissement initial de 5 000 euros.

Après cette première souscription, l’associé peut acquérir de nouvelles parts sans minimum imposé. Il peut également utiliser les dispositifs d’épargne programmée ou de réinvestissement total ou partiel des dividendes potentiellement perçus.

La valeur de retrait est fixée à 225 euros par part. La différence entre le prix de souscription et cette valeur correspond principalement à la commission de souscription intégrée au prix de la part.

Cette commission peut atteindre 12 % toutes taxes comprises. Alderan prélève également une commission de gestion correspondant à 13,2 % toutes taxes comprises des recettes encaissées hors taxes par la SCPI, notamment les loyers et les produits financiers nets.

Un délai de jouissance de cinq mois complets

Les parts souscrites entrent en jouissance le premier jour du sixième mois suivant la souscription et son règlement.

Un investisseur qui souscrit au cours du mois de janvier commence ainsi à bénéficier des revenus potentiels à partir du 1er juillet. Ce délai laisse à la société de gestion le temps d’investir les capitaux collectés avant de verser des dividendes aux nouveaux associés.

COMÈTE prévoit une distribution mensuelle des revenus potentiels une fois les parts entrées en jouissance. Le versement dépend toutefois de l’existence d’un résultat distribuable et des décisions prises par les organes compétents de la SCPI.

Quels sont les objectifs de performance de COMÈTE ?

COMÈTE affiche un objectif de taux de distribution annuel de 6 %, net des frais de gestion, ainsi qu’un objectif de taux de rendement interne de 6,5 % sur dix ans. Ces objectifs sont fondés sur les projections de la société de gestion et ne constituent pas une garantie.

Pour l’exercice 2025, la SCPI a enregistré un taux de distribution de 9 %. La performance globale annuelle s’est également élevée à 9 %, le prix de souscription étant resté stable sur la période. Le dividende brut distribué a atteint 22,49 euros par part en pleine jouissance.

Pour 2026, le bulletin du premier trimestre présentait un objectif de distribution de 17,50 euros par part en pleine jouissance. Entre janvier et mars 2026, COMÈTE avait distribué un montant brut cumulé de 4,69 euros par part.

Les résultats passés ne permettent pas de prévoir les performances futures. Les performances d’une SCPI récente peuvent notamment être influencées par le délai de jouissance des nouvelles parts, le rythme de la collecte et le calendrier des acquisitions. Les chiffres détaillés sont consultables dans le bulletin officiel du premier trimestre 2026.

Une fiscalité principalement étrangère

La majorité des revenus de COMÈTE provient d’immeubles situés à l’étranger. Une imposition peut donc être prélevée directement dans les pays où les actifs sont détenus.

Au premier trimestre 2026, le prélèvement correspondant à la fiscalité étrangère représentait 1,26 euro par part en pleine jouissance. Pour une personne physique résidente fiscale française, un prélèvement supplémentaire de 0,13 euro s’appliquait aux revenus financiers.

Les conventions fiscales conclues entre la France et les pays concernés peuvent permettre d’éviter une double imposition, notamment au moyen d’une exonération avec prise en compte pour le calcul du taux effectif ou d’un crédit d’impôt.

Le traitement fiscal dépend toutefois de la situation personnelle de chaque associé, de son mode de détention et de la nature des revenus distribués.

Une SCPI exposée au risque de change

Les investissements réalisés en dehors de la zone euro peuvent être libellés en livres sterling, en dollars canadiens ou dans d’autres monnaies.

Une hausse de ces devises par rapport à l’euro peut augmenter la valeur des loyers et des immeubles après conversion. À l’inverse, leur dépréciation peut réduire les revenus distribuables et la valeur en euros du patrimoine.

COMÈTE peut recourir à des instruments de couverture afin de limiter certaines fluctuations monétaires. Cette couverture n’est cependant pas nécessairement intégrale et peut elle-même générer des coûts.

Une démarche d’investissement responsable

COMÈTE bénéficie du label ISR immobilier et intègre des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance dans l’analyse de ses investissements.

Avant chaque acquisition, les actifs peuvent être évalués au moyen d’une grille ESG portant notamment sur leur efficacité énergétique, leurs émissions de gaz à effet de serre, leur consommation d’eau, la gestion des déchets, la mobilité, la biodiversité et le bien-être des occupants.

Cette démarche permet à Alderan de définir des actions d’amélioration adaptées à chaque immeuble. Le label ISR ne garantit toutefois ni le rendement, ni la progression de la valeur des actifs, ni la conservation du capital investi.

À quels investisseurs COMÈTE peut-elle correspondre ?

COMÈTE peut intéresser les épargnants qui souhaitent diversifier leur patrimoine immobilier en dehors de la France et accéder à plusieurs marchés internationaux au moyen d’un seul placement.

Sa stratégie peut notamment compléter un portefeuille déjà exposé à l’immobilier français ou à une SCPI spécialisée. Sa diversification géographique et sectorielle constitue l’un de ses principaux atouts, mais elle rend également son fonctionnement plus sensible aux risques de change et aux conditions économiques internationales.

La durée de placement recommandée est d’au moins huit ans. L’indicateur synthétique de risque de COMÈTE est classé au niveau 3 sur 7.

L’investissement présente un risque de perte en capital, de diminution des revenus et de liquidité lors de la revente. La valeur des parts et les dividendes potentiels ne sont pas garantis. COMÈTE doit donc être envisagée comme un investissement immobilier de long terme intégré à un patrimoine suffisamment diversifié.