Epsicap Nano

À propos

Présentation de Epsicap Nano

Lancée à la fin de l’année 2021, Epsicap Nano est une SCPI à capital variable gérée par Epsicap REIM. Initialement commercialisée sous le nom Epsilon 360°, elle se distingue par une stratégie consacrée à l’immobilier tertiaire européen de petite taille, également appelé immobilier « smallcaps ».

La SCPI Epsicap Nano cible principalement des immeubles dont la valeur unitaire est comprise entre 1 et 10 millions d’euros. Ce positionnement lui permet de rechercher des opportunités moins accessibles aux grands investisseurs institutionnels, généralement davantage intéressés par les opérations immobilières de plusieurs dizaines de millions d’euros.

Une stratégie spécialisée dans l’immobilier smallcaps

Le terme « smallcaps » désigne ici des actifs immobiliers professionnels présentant une valeur unitaire relativement limitée. Il peut s’agir d’un commerce de proximité, d’un petit ensemble commercial, d’un immeuble de bureaux, d’un local d’activité, d’un entrepôt, d’un établissement de santé ou encore d’un actif hôtelier.

Epsicap REIM considère que ce segment présente plusieurs caractéristiques intéressantes. Les opérations sont généralement moins disputées par les investisseurs institutionnels, qui privilégient des immeubles plus importants afin de déployer rapidement leurs capitaux. La société de gestion peut donc accéder à un marché plus fragmenté et négocier chaque acquisition auprès de propriétaires privés, d’entreprises ou d’investisseurs locaux.

La taille réduite des opérations facilite également la diversification progressive du portefeuille. Avec un même montant de collecte, la SCPI peut acquérir plusieurs petits immeubles plutôt qu’un seul actif de grande taille. Elle répartit ainsi son exposition entre davantage de bâtiments, de territoires et de locataires.

Cette granularité ne supprime toutefois pas les risques. Un petit actif peut être plus dépendant d’un locataire unique, être plus difficile à relouer en raison de ses caractéristiques techniques ou connaître une liquidité limitée au moment de sa revente.

Trois piliers pour structurer les investissements

La stratégie d’Epsicap Nano repose officiellement sur trois piliers : les opportunités smallcaps européennes, une collecte maîtrisée et une approche immobilière à 360 degrés.

La société de gestion cherche d’abord à sélectionner des actifs tertiaires européens d’une valeur généralement comprise entre 1 et 10 millions d’euros. Elle analyse notamment la localisation de l’immeuble, sa qualité technique, son prix, son potentiel locatif, la solidité des occupants et la durée de leurs engagements.

Epsicap REIM souhaite également adapter le volume de la collecte aux opportunités d’investissement réellement disponibles. Cette approche doit éviter de conserver trop longtemps une trésorerie importante ou d’acquérir des actifs dans l’urgence afin d’investir les capitaux collectés.

Enfin, Epsicap Nano ne s’impose pas de répartition sectorielle fixe. Elle peut investir dans des commerces, des bureaux, des locaux d’activité, des entrepôts, des établissements de santé, des hôtels, des actifs de services ou, lorsque les conditions le permettent, certains immeubles résidentiels.

Une diversification désormais européenne

Initialement concentré en France, le patrimoine d’Epsicap Nano s’est progressivement étendu à plusieurs marchés européens. La SCPI est aujourd’hui présente en France, en Espagne, au Portugal, au Royaume-Uni et en Pologne.

Au 31 mars 2026, la France représentait encore 62 % de la valeur du patrimoine. Le Royaume-Uni comptait pour 22 %, l’Espagne pour 12 % et le Portugal pour 4 %. Une première acquisition en Pologne a ensuite été réalisée en avril 2026, renforçant la diversification européenne du portefeuille.

Cette ouverture internationale permet à la SCPI d’accéder à des marchés immobiliers présentant des cycles, des prix et des pratiques locatives différents. Elle peut également générer une partie de ses revenus dans des pays où la fiscalité immobilière n’est pas identique à celle de la France.

Les investissements réalisés au Royaume-Uni introduisent néanmoins un risque de change entre l’euro et la livre sterling. Une diminution de la valeur de la livre peut réduire, après conversion, les loyers perçus et la valeur des immeubles exprimée en euros.

Un patrimoine largement diversifié

Au 30 juin 2026, Epsicap Nano affichait une capitalisation de 216 millions d’euros et réunissait plus de 5 123 associés. Son patrimoine comptait 57 actifs immobiliers et plus de 100 locataires. La taille moyenne des immeubles acquis atteignait environ 3,9 millions d’euros, tandis que les loyers annuels du portefeuille représentaient approximativement 16,8 millions d’euros hors taxes.

Quelques mois plus tôt, au 31 mars 2026, le patrimoine comprenait 56 actifs et 116 unités locatives, pour une surface totale de 126 567 m². Sa valeur d’expertise hors droits atteignait alors 230 millions d’euros.

À cette date, les commerces constituaient la première catégorie du portefeuille avec 54 % de sa valeur. Les actifs logistiques et les locaux d’activité représentaient 19 %, les bureaux 13 %, l’hôtellerie et les loisirs 8 %, la santé et l’éducation 5 %, tandis que les actifs alternatifs comptaient pour 1 %.

Cette diversification permet de ne pas faire dépendre l’ensemble des revenus d’un seul secteur immobilier. Elle n’empêche toutefois pas qu’une part importante du portefeuille reste exposée au commerce et aux évolutions de la consommation.

Des indicateurs locatifs élevés

Au premier trimestre 2026, Epsicap Nano affichait un taux d’occupation financier de 97,9 % et un taux d’occupation physique de 97,6 %. Les surfaces vacantes représentaient alors 2,1 % de la valeur locative potentielle du patrimoine.

La durée moyenne ferme d’engagement des locataires, mesurée par le WALB, atteignait 5,3 ans. Cet indicateur correspond à la durée moyenne restant à courir avant que les locataires puissent mettre fin à leurs engagements contractuels.

La SCPI disposait ainsi d’une certaine visibilité sur ses loyers, sans que leur encaissement futur soit garanti. La défaillance d’une entreprise, le départ d’un occupant ou une période de vacance peuvent réduire les revenus distribuables et générer des frais de relocation ou de travaux.

Une part accessible à partir de 1 028 euros

Le prix de souscription d’une part d’Epsicap Nano est fixé à 257 euros. Une première souscription doit porter sur un minimum de quatre parts, soit un investissement initial de 1 028 euros.

Cette accessibilité permet de commencer avec un capital relativement limité, puis de compléter progressivement son investissement. La SCPI propose notamment une solution d’épargne programmée accessible à partir de 50 euros par échéance.

Epsicap Nano permet également de réinvestir tout ou partie des dividendes potentiellement distribués. Les sommes concernées sont alors converties en parts ou en fractions de parts supplémentaires, lesquelles produiront à leur tour des revenus potentiels après leur délai de jouissance.

La souscription peut être réalisée en pleine propriété, en démembrement temporaire ou en démembrement viager. L’investissement en nue-propriété peut notamment répondre à un objectif de préparation de la retraite ou de transmission, mais ne permet pas de percevoir de dividendes pendant la période de démembrement.

Un délai avant le versement des premiers revenus

Les nouvelles parts supportent un délai de jouissance de cinq mois complets. Elles entrent en jouissance le premier jour du sixième mois suivant celui de la souscription.

Un investisseur souscrivant au cours du mois de janvier commencera donc à bénéficier des revenus potentiels à compter du 1er juillet. Ce mécanisme laisse à la société de gestion le temps d’investir les nouveaux capitaux avant de distribuer des revenus aux nouveaux associés.

Une fois les parts entrées en jouissance, Epsicap Nano prévoit une distribution mensuelle des dividendes potentiels. Leur montant peut néanmoins évoluer selon les loyers encaissés, les charges, la fiscalité étrangère et les décisions de distribution prises par la SCPI.

Une structure tarifaire composée de trois commissions

Epsicap Nano applique une commission de souscription de 5 % hors taxes, soit 6 % toutes taxes comprises. Cette commission est intégrée au prix de la part et couvre notamment les frais de commercialisation.

La société de gestion perçoit également une commission d’acquisition de 5 % hors taxes sur le prix des immeubles achetés. Elle rémunère le travail de recherche, d’analyse, de négociation et de réalisation des opérations immobilières.

Enfin, une commission de gestion de 10 % hors taxes est prélevée sur les loyers encaissés par la SCPI. Epsicap REIM indique ne pas appliquer de frais de sortie supplémentaires, de commission de suivi des travaux ni de commission spécifique lors de la cession des immeubles.

Le prix de retrait s’établit actuellement à 244,15 euros par part, contre un prix de souscription de 257 euros. Une revente rapide peut donc entraîner une perte, même lorsque la valeur du patrimoine n’a pas diminué.

La réalisation d’un retrait dépend par ailleurs de la présence d’une souscription permettant de compenser la sortie de l’associé. La liquidité des parts n’est donc ni immédiate ni garantie.

Quels sont les objectifs de performance ?

Epsicap Nano vise un taux de distribution annuel de 6 % et un taux de rendement interne de 6,5 % sur huit ans. Ces deux objectifs sont fondés sur des projections établies par Epsicap REIM et ne constituent pas une promesse de résultat.

Le taux de rendement interne prend en compte les dividendes potentiellement distribués, mais également l’évolution du prix de la part pendant la durée de détention. La performance réellement obtenue dépendra donc à la fois des revenus locatifs et de la valeur des parts au moment de leur revente.

Pour l’année 2025, Epsicap Nano a enregistré un taux de distribution de 7,01 %. La revalorisation de 1,26 % du prix de souscription a porté sa performance globale annuelle à 8,27 %.

Au premier trimestre 2026, la SCPI a distribué trois acomptes mensuels de 1,50 euro par part, soit un dividende brut total de 4,50 euros. Sur ce montant, 3,97 euros correspondaient à des revenus fonciers nets de fiscalité étrangère, 0,23 euro à des revenus financiers et 0,30 euro à l’impôt étranger payé par la SCPI.

Les résultats enregistrés depuis le lancement ne permettent toutefois pas de prévoir les performances futures. Les revenus comme le prix des parts peuvent évoluer à la hausse ou à la baisse.

Les chiffres détaillés sur la collecte, les distributions et la composition du patrimoine sont accessibles dans le bulletin trimestriel officiel d’Epsicap Nano.

Une SCPI engagée dans une démarche ISR

Epsicap Nano bénéficie du label ISR immobilier depuis 2022. Ce label a été renouvelé en 2025 pour un nouveau cycle de trois ans.

La démarche repose sur l’évaluation environnementale, sociale et de gouvernance de l’ensemble des actifs. Epsicap REIM cherche notamment à améliorer la performance énergétique des bâtiments, à analyser leur exposition aux risques climatiques, à faciliter les mobilités alternatives et à sensibiliser les locataires aux bonnes pratiques.

Au 30 juin 2026, tous les actifs faisaient l’objet d’une évaluation extra-financière et disposaient d’au moins une solution destinée à limiter l’autosolisme. La société de gestion indiquait également une progression moyenne de 29 % des notes ESG depuis le début du nouveau cycle d’évaluation.

Le label ISR ne constitue cependant pas une garantie de rendement, de valorisation des immeubles ou de conservation du capital investi.

À quels investisseurs Epsicap Nano peut-elle correspondre ?

Epsicap Nano peut intéresser les épargnants qui recherchent une SCPI européenne reposant sur des immeubles de petite taille et sur une diversification importante du nombre d’actifs et de locataires.

Son ticket d’entrée de 1 028 euros, sa distribution mensuelle potentielle et son dispositif d’épargne programmée peuvent également convenir à une stratégie de constitution progressive d’un patrimoine immobilier.

La durée de placement recommandée est de huit ans. L’investisseur reste exposé à un risque de perte en capital, de diminution des revenus, de variation des devises et de liquidité au moment de la revente.

Epsicap Nano doit donc être envisagée comme un investissement immobilier de long terme, intégré à une allocation patrimoniale suffisamment diversifiée.