NCAP Continent

À propos

Présentation de NCAP Continent

Créée en octobre 2022, NCap Continent est une SCPI à capital variable gérée par Norma Capital. Elle a pour objectif de constituer un patrimoine immobilier locatif diversifié dans plusieurs pays européens, en sélectionnant principalement des actifs situés dans des métropoles bénéficiant d’une dynamique économique et démographique favorable.

La SCPI NCap Continent permet ainsi aux épargnants d’accéder indirectement à différents marchés immobiliers européens au moyen d’un seul placement. Sa stratégie repose sur une diversification géographique, une allocation entre plusieurs catégories d’immeubles et une gestion active visant à combiner revenus locatifs potentiels et valorisation du patrimoine sur le long terme.

Une stratégie immobilière paneuropéenne

NCap Continent investit principalement dans des pays du continent européen, y compris au Royaume-Uni. La SCPI peut également acquérir des actifs en France, mais leur poids ne peut pas dépasser 20 % de son patrimoine.

Cette orientation permet à Norma Capital de rechercher des opportunités sur des marchés immobiliers qui ne suivent pas nécessairement les mêmes cycles. Les prix d’acquisition, les niveaux de loyers, la disponibilité des immeubles et la croissance économique peuvent en effet varier fortement d’un pays à l’autre.

La société de gestion ne définit pas une répartition géographique fixe et définitive. Elle conserve la possibilité de renforcer ou de réduire son exposition à un pays en fonction des conditions de marché et des opportunités disponibles.

Cette souplesse permet notamment à NCap Continent d’orienter sa collecte vers les territoires présentant, selon Norma Capital, un équilibre attractif entre le prix d’acquisition, la qualité de l’emplacement, la sécurité locative et le potentiel de valorisation.

Une diversification entre plusieurs catégories d’actifs

NCap Continent adopte une stratégie immobilière opportuniste. Elle peut investir dans des bureaux, des commerces, des locaux d’activité, des établissements consacrés à l’éducation ou encore d’autres catégories d’immobilier tertiaire.

La SCPI peut également sélectionner, de manière plus accessoire, des hôtels, des actifs de loisirs, des cliniques, des immeubles mixtes ou certains biens résidentiels.

La sélection des immeubles repose notamment sur leur localisation, leur qualité technique, leur prix, le potentiel d’évolution des loyers et la solidité financière des entreprises locataires. Norma Capital recherche en priorité des actifs déjà loués afin de générer des revenus locatifs dès leur acquisition.

Cette diversification sectorielle vise à ne pas faire dépendre l’ensemble du portefeuille d’une seule catégorie d’immobilier. Elle ne supprime toutefois pas les risques associés à une baisse générale du marché, au départ d’un locataire ou à une évolution des usages professionnels.

Un patrimoine concentré en Espagne, au Royaume-Uni et en Allemagne

Au 31 mars 2026, NCap Continent détenait 18 immeubles répartis entre trois pays. L’Espagne accueillait dix actifs, le Royaume-Uni sept et l’Allemagne un.

Selon leur valeur vénale, l’Espagne représentait 54 % du patrimoine, contre 38 % pour le Royaume-Uni et 8 % pour l’Allemagne. La répartition géographique de la SCPI est amenée à évoluer à mesure que Norma Capital réalise de nouvelles acquisitions.

Le portefeuille développait une surface totale de 32 532 m² et accueillait 25 locataires. Sa capitalisation atteignait environ 71,5 millions d’euros pour 2 089 associés.

Ces chiffres montrent que NCap Continent reste une SCPI en phase de développement. L’augmentation de sa collecte doit permettre à la société de gestion de poursuivre la diversification du patrimoine, à condition de conserver une sélection suffisamment rigoureuse des nouvelles acquisitions.

Une forte exposition à l’immobilier commercial

Au 31 mars 2026, les commerces représentaient 74 % de la valeur du patrimoine. Les bureaux comptaient pour 12 %, les actifs consacrés à l’éducation pour 9 % et les locaux d’activité pour 5 %.

Cette exposition importante au commerce résulte notamment des acquisitions réalisées en Espagne et au Royaume-Uni. Le portefeuille comprend des magasins de proximité, des supermarchés, des restaurants et d’autres surfaces exploitées par des enseignes nationales ou internationales.

L’immobilier commercial peut proposer des baux relativement longs et des emplacements bénéficiant de flux réguliers de consommateurs. Il reste cependant sensible à l’évolution du pouvoir d’achat, aux habitudes de consommation, au commerce électronique et à la santé financière des enseignes.

La diversification entre différents formats de commerces, territoires et locataires permet de mutualiser partiellement ces risques, sans les faire disparaître.

Deux nouvelles acquisitions au Royaume-Uni

Au cours du premier trimestre 2026, NCap Continent a poursuivi son développement au Royaume-Uni avec deux nouvelles acquisitions commerciales.

La première concerne un local de 367 m² situé dans le quartier londonien de Hammersmith. Acquis pour environ 3 millions d’euros acte en main, il est occupé par Co-operative Group Food Limited, une importante enseigne britannique de distribution alimentaire.

La seconde acquisition est située au cœur de Glasgow. Il s’agit d’un commerce de 944 m² occupé par McDonald’s, présent sur le site depuis 1992. Le locataire avait renouvelé son engagement pour une durée ferme de dix ans. Le prix d’acquisition s’élevait à environ 3,2 millions d’euros acte en main.

Ces opérations illustrent la stratégie de Norma Capital : rechercher des actifs implantés dans des zones urbaines fréquentées et loués à des entreprises disposant d’une présence nationale ou internationale. Les investissements réalisés par le passé ne préjugent toutefois pas de la qualité ni de la performance des futures acquisitions.

Un patrimoine entièrement occupé

Au 31 mars 2026, NCap Continent affichait un taux d’occupation financier de 100 %. Son taux de recouvrement atteignait également 100 %, ce qui signifie que l’ensemble des loyers exigibles pris en compte par cet indicateur avait été encaissé.

La durée moyenne restant à courir jusqu’au terme des baux, représentée par la WALT, s’élevait à 12,3 ans. Cette durée particulièrement longue apporte une certaine visibilité sur les loyers potentiellement encaissés.

Ces indicateurs correspondent toutefois à la situation du portefeuille à une date précise. Ils peuvent évoluer en cas de départ d’un occupant, de défaut de paiement, de renégociation d’un bail ou de vacance locative.

Un bail de longue durée ne supprime pas non plus le risque de défaillance de l’entreprise locataire. La solidité financière des occupants et la capacité des immeubles à accueillir de nouveaux utilisateurs restent donc essentielles.

Un investissement accessible à partir de 2 100 euros

Le prix de souscription d’une part de NCap Continent est fixé à 210 euros. Une première souscription doit porter sur un minimum de dix parts, ce qui correspond à un investissement initial de 2 100 euros.

Après cette première opération, l’associé peut compléter son investissement à partir d’une seule part. Norma Capital propose également des versements programmés ainsi qu’un dispositif de réinvestissement des dividendes.

Ces solutions permettent de construire progressivement une exposition à l’immobilier européen, selon les capacités d’épargne et les objectifs de chaque investisseur.

Les nouvelles parts entrent en jouissance le premier jour ouvré du sixième mois suivant la réception intégrale des fonds. L’investisseur doit donc patienter avant de bénéficier des premières distributions potentielles.

Quels sont les frais de NCap Continent ?

Le prix de souscription de 210 euros comprend une commission de souscription de 12 % toutes taxes comprises, soit 25,20 euros par part.

La valeur de retrait s’établissait à 189 euros par part au 31 décembre 2025. Une revente peu de temps après la souscription peut donc entraîner une perte, même lorsque la valeur des immeubles détenus par la SCPI n’a pas diminué.

La SCPI prélève également des frais liés à la gestion du patrimoine, aux acquisitions et aux différentes opérations immobilières. Ces coûts réduisent la performance susceptible d’être perçue par les associés.

La liquidité des parts n’est par ailleurs pas garantie. Une demande de retrait ne peut être exécutée que lorsqu’une souscription permet de la compenser ou lorsqu’un acquéreur est trouvé dans le cadre d’une cession.

Des dividendes désormais versés chaque mois

Depuis février 2026, les dividendes potentiels de NCap Continent sont versés mensuellement, alors qu’ils étaient auparavant distribués chaque trimestre.

Cette mensualisation ne modifie pas le rendement annuel de la SCPI. Elle permet principalement aux associés de recevoir leurs revenus potentiels de manière plus régulière et de faciliter leur éventuel réinvestissement.

Au premier trimestre 2026, le dividende brut cumulé s’est élevé à 3,49 euros par part en pleine jouissance. Le montant réellement perçu par l’associé était inférieur après prise en compte des impôts étrangers acquittés par la SCPI.

Les distributions dépendent des loyers encaissés, des charges, des frais de gestion, de la fiscalité et des décisions prises par la société de gestion. Leur montant comme leur régularité ne sont donc pas garantis.

Les données détaillées sur les distributions, la collecte et la composition du patrimoine sont présentées dans le bulletin trimestriel officiel de NCap Continent.

Quels sont les objectifs de performance ?

Pour l’exercice 2025, NCap Continent a enregistré un taux de distribution brut de fiscalité étrangère de 7,10 %. Après prise en compte de cette fiscalité, le taux de distribution net s’établissait à 5,57 %.

La performance globale annuelle 2025 atteignait également 7,10 %, le prix de souscription de la part n’ayant pas évolué entre le début et la fin de l’exercice.

Pour 2026, Norma Capital présente une perspective de distribution brute comprise entre 6,80 % et 7,30 %. Cette fourchette repose sur des hypothèses de marché et de gestion. Elle ne constitue ni une promesse ni une garantie de rendement.

Les performances passées ne permettent pas de prévoir les performances futures. Les résultats d’une SCPI peuvent notamment évoluer selon la collecte, le calendrier des acquisitions, le taux d’occupation, la situation des locataires et les conditions économiques des pays concernés.

Une exposition aux devises étrangères

Le patrimoine de NCap Continent comprend plusieurs immeubles situés au Royaume-Uni. Les loyers et la valeur de ces actifs sont donc principalement exprimés en livres sterling.

Une hausse de la livre par rapport à l’euro peut augmenter la valeur des revenus et des immeubles après conversion. À l’inverse, une baisse de la devise britannique peut réduire leur valeur exprimée en euros.

Norma Capital précise que le risque de change n’est pas systématiquement couvert. L’investisseur doit donc accepter que les variations monétaires puissent avoir une influence positive ou négative sur les performances de la SCPI.

Une démarche immobilière responsable

NCap Continent bénéficie du label ISR immobilier depuis mars 2023. Ce label a été renouvelé au début de l’année 2026 pour une nouvelle période de trois ans.

La SCPI applique une approche dite « best-in-progress ». Norma Capital évalue chaque actif selon des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance, puis met en place des plans d’amélioration adaptés aux caractéristiques de chaque immeuble.

Au 31 décembre 2025, l’ensemble des actifs faisait l’objet d’une évaluation ESG. La note moyenne du portefeuille avait progressé de 27 points depuis le début du premier cycle ISR, à périmètre courant.

NCap Continent relève également de l’article 8 du règlement européen SFDR. Le label ISR et cette classification ne garantissent toutefois ni la performance financière, ni la préservation du capital, ni le niveau futur des dividendes.

À quels investisseurs NCap Continent peut-elle correspondre ?

NCap Continent peut intéresser les épargnants qui souhaitent diversifier leur patrimoine immobilier à travers plusieurs marchés européens et différentes catégories d’actifs professionnels.

Sa forte exposition aux commerces, sa présence au Royaume-Uni, en Espagne et en Allemagne ainsi que la durée élevée de ses baux constituent les principales caractéristiques de son portefeuille actuel.

La durée de placement recommandée est de huit ans. L’investissement reste exposé à un risque de perte en capital, de diminution des revenus, de change et de liquidité lors de la revente.

NCap Continent doit donc être envisagée comme un placement immobilier de long terme, intégré à une allocation patrimoniale suffisamment diversifiée et compatible avec les objectifs ainsi que la capacité de perte de l’investisseur.