Sofidynamic

À propos

Présentation de Sofidynamic

Créée en 2023 et commercialisée depuis le début de l’année 2024, la SCPI Sofidynamic est une SCPI diversifiée à capital variable gérée par Tikehau Investment Management et proposée sous la marque Sofidy. Elle adopte une stratégie immobilière européenne orientée vers la recherche d’un rendement élevé.

Sofidynamic se différencie des SCPI défensives en assumant un positionnement plus dynamique. Elle recherche des immeubles capables de générer une rentabilité locative importante dès leur acquisition, notamment grâce à des prix d’achat attractifs ou à des situations immobilières présentant un potentiel d’amélioration.

Cette stratégie peut conduire la société de gestion à sélectionner des actifs implantés sur des emplacements secondaires, nécessitant certains travaux ou présentant une situation locative moins sécurisée que celle d’un immeuble haut de gamme situé dans un quartier central. Ces caractéristiques peuvent offrir un rendement supérieur, mais elles impliquent également un niveau de risque plus important.

Sofidynamic s’adresse donc principalement aux investisseurs qui souhaitent dynamiser leur allocation immobilière et qui acceptent une plus forte exposition aux risques de vacance, de travaux, de défaillance locative ou de variation de la valeur des immeubles.

Une stratégie orientée vers le haut rendement

La stratégie de Sofidynamic repose sur la recherche d’actifs immobiliers présentant un rendement potentiel élevé au moment de leur acquisition. La société de gestion analyse notamment le prix d’achat, le niveau des loyers, la qualité de l’emplacement, l’état technique du bâtiment et la situation financière des locataires.

L’objectif n’est pas nécessairement d’acquérir les immeubles les plus prestigieux ou les mieux situés. Sofidy cherche plutôt à identifier des actifs dont le prix tient déjà compte de certaines contraintes et dont la rentabilité locative permet de rémunérer le risque supporté.

Un immeuble peut, par exemple, être sélectionné parce qu’il est situé dans une zone commerciale secondaire, qu’il nécessite une amélioration technique ou qu’il dispose d’un potentiel de relocation. La société de gestion peut ensuite mettre en place des travaux, renégocier les baux ou rechercher de nouveaux occupants afin d’améliorer progressivement la valeur et les revenus de l’actif.

Cette stratégie « high yield » ne garantit cependant pas l’obtention d’un rendement élevé. Une opération peut produire des résultats inférieurs aux prévisions en cas de départ d’un locataire, de dépenses imprévues, de baisse des loyers ou de diminution de la valeur du marché immobilier.

Une diversification entre plusieurs catégories d’actifs

Sofidynamic investit principalement dans l’immobilier commercial. Elle peut acquérir des boutiques situées en centre-ville, des commerces en pied d’immeuble, des galeries commerciales, des centres commerciaux à ciel ouvert, des moyennes surfaces de périphérie ou des parcs d’activités commerciales.

La SCPI peut également investir dans des entrepôts, des locaux industriels, des bâtiments logistiques, des espaces de stockage, des centres de données et différents locaux d’activité.

À titre complémentaire, son univers d’investissement peut inclure des bureaux, des hôtels, des actifs de loisirs, des établissements de santé, des résidences étudiantes, des résidences destinées aux seniors ou certains immeubles résidentiels.

Cette liberté d’allocation permet à Sofidy d’adapter les acquisitions aux conditions du marché. La société de gestion peut renforcer un secteur lorsque les prix lui paraissent attractifs, puis ralentir ses investissements si les niveaux de valorisation deviennent trop élevés.

La diversification entre plusieurs catégories d’immeubles vise également à limiter la dépendance du portefeuille à un seul marché locatif. Elle ne supprime toutefois pas le risque immobilier, particulièrement lorsque certaines typologies occupent une place importante dans le patrimoine.

Une stratégie déployée à l’échelle européenne

Sofidynamic peut investir dans les pays de l’Espace économique européen, mais également au Royaume-Uni et en Suisse. Cette dimension paneuropéenne lui permet de rechercher des opportunités sur des marchés qui ne suiventent pas nécessairement les mêmes cycles immobiliers.

Les prix d’acquisition, les niveaux de loyers et les conditions de financement peuvent varier sensiblement d’un pays à l’autre. Une correction des prix aux Pays-Bas ou en Espagne peut ainsi créer des opportunités différentes de celles observées en France.

Au 31 mars 2026, les Pays-Bas représentaient 36,2 % de la valeur du patrimoine de Sofidynamic. Les actifs situés dans les régions françaises comptaient pour 32,6 %, contre 19,9 % pour la région parisienne, 10,4 % pour l’Espagne et 0,9 % pour Paris.

Cette répartition évoluera progressivement avec les nouvelles acquisitions et les éventuelles cessions. Elle montre néanmoins que Sofidynamic ne dépend pas uniquement du marché immobilier français.

Les investissements réalisés en dehors de la France peuvent également produire des revenus soumis à une fiscalité étrangère. Le montant effectivement perçu par chaque associé dépend alors de la nature des revenus, des conventions fiscales applicables et de sa situation personnelle.

Un patrimoine principalement composé de commerces

Au 31 mars 2026, les galeries et les centres commerciaux représentaient 33,1 % de la valeur du patrimoine. Les moyennes surfaces commerciales de périphérie en représentaient 32,3 %, tandis que les commerces de centre-ville comptaient pour 27,2 %.

Les bureaux représentaient 5,7 % du portefeuille et les locaux d’activité 1,7 %. L’immobilier commercial constituait donc encore l’essentiel du patrimoine de Sofidynamic à cette date.

Cette exposition permet à la SCPI de bénéficier de loyers versés par un nombre important d’enseignes et d’entreprises. Elle la rend toutefois sensible à l’évolution de la consommation, du commerce électronique, du pouvoir d’achat des ménages et de la santé financière des distributeurs.

La diversification entre différents formats commerciaux permet de répartir partiellement ces risques. Un commerce alimentaire de proximité, une moyenne surface de périphérie et une boutique de centre-ville ne répondent pas exactement aux mêmes usages ni aux mêmes habitudes de consommation.

Un portefeuille particulièrement granulaire

Au 31 mars 2026, Sofidynamic détenait 32 immeubles représentant 658 unités locatives. La valeur de son patrimoine immobilier atteignait environ 166 millions d’euros.

Cette granularité constitue une caractéristique importante de la stratégie. Les revenus locatifs sont répartis entre un nombre élevé de locaux et d’entreprises, ce qui limite la dépendance du portefeuille envers un locataire unique.

Le départ ou la défaillance d’une entreprise peut ainsi avoir un impact plus limité que dans une SCPI dont les revenus reposeraient sur seulement quelques immeubles. Cette mutualisation ne supprime cependant pas le risque de vacance, notamment si plusieurs locataires appartenant au même secteur rencontrent simultanément des difficultés.

À la fin du premier trimestre 2026, le taux d’occupation financier de Sofidynamic atteignait 97,66 %. Environ 2,34 % du potentiel locatif correspondait à des locaux vacants faisant l’objet d’une recherche de locataire.

La SCPI avait encaissé approximativement 3,1 millions d’euros de loyers au cours du trimestre. Ces données constituent une photographie du patrimoine à une date précise et peuvent évoluer au fil des relocations, des départs et des nouvelles acquisitions.

De nouvelles acquisitions en France et en Espagne

Au cours du premier trimestre 2026, Sofidynamic a réalisé six acquisitions pour un montant total de 39,5 millions d’euros. Ces opérations représentaient une surface cumulée de 28 412 m² et affichaient une rentabilité immobilière immédiate moyenne de 7,6 % lors de leur acquisition.

La principale opération concernait une participation de 33 % dans le centre commercial Imaginalia, situé à Albacete, en Espagne. Cet investissement de près de 18 millions d’euros constituait la première implantation de Sofidynamic sur le marché espagnol.

Le centre commercial affichait un taux d’occupation de 98 % au moment de l’acquisition. Il accueillait notamment des enseignes comme MediaMarkt, Alcampo, Kiabi, HalfPrice et TEDi.

En France, la SCPI a également acquis plusieurs ensembles commerciaux situés notamment à Saint-Priest, Thionville, Lempdes, Boé et Cormontreuil.

Les rendements présentés lors de ces acquisitions correspondent au rapport entre les loyers annuels des immeubles et leur prix d’achat, frais inclus. Ils ne doivent pas être confondus avec le taux de distribution réellement versé aux associés.

Les informations détaillées concernant les acquisitions, la collecte et la composition du patrimoine sont disponibles dans le bulletin officiel de Sofidynamic.

Une capitalisation supérieure à 210 millions d’euros

Au 31 mars 2026, la capitalisation de Sofidynamic atteignait près de 212 millions d’euros. La SCPI comptait alors 672 775 parts détenues par 7 629 associés.

La collecte nette enregistrée au cours du premier trimestre approchait 35 millions d’euros. Seulement 48 parts avaient été retirées et aucune demande de retrait n’était en attente à la fin du trimestre.

Cette situation ne garantit toutefois pas qu’un associé pourra revendre immédiatement ses parts à l’avenir. La liquidité d’une SCPI dépend principalement de l’existence de nouvelles souscriptions permettant de compenser les demandes de retrait.

Une collecte importante constitue également un enjeu pour la société de gestion. Sofidy doit être en mesure d’investir les nouveaux capitaux dans des actifs correspondant à sa stratégie, sans réduire ses critères de sélection ni conserver trop longtemps une trésorerie non productive.

Un recours encadré à l’endettement

Au 31 mars 2026, Sofidynamic disposait d’une dette bancaire de 26 millions d’euros. Cette dette représentait environ 15,4 % de la valeur du patrimoine immobilier.

Le taux moyen des emprunts atteignait 4,08 %. La totalité de la dette était souscrite à taux fixe, avec une maturité moyenne de quatre ans et dix mois.

L’endettement permet à la SCPI d’augmenter sa capacité d’acquisition sans attendre de nouvelles souscriptions. Il peut améliorer la performance lorsque le rendement des immeubles acquis est supérieur au coût du financement.

Cet effet de levier augmente néanmoins le niveau de risque. Les intérêts et le remboursement des emprunts doivent continuer à être supportés même lorsque les loyers diminuent ou que certains immeubles restent temporairement vacants.

Une souscription accessible à partir de 320 euros

Depuis le 1er juin 2026, le prix de souscription d’une part de Sofidynamic est fixé à 320 euros, après une revalorisation de 1,59 %. La première souscription peut être réalisée à partir d’une seule part.

Ce faible ticket d’entrée permet à un épargnant de commencer progressivement à investir, sans devoir mobiliser immédiatement plusieurs milliers d’euros.

Les nouvelles parts entrent en jouissance le premier jour du sixième mois suivant leur souscription. Un investisseur doit donc attendre cinq mois complets avant de commencer à bénéficier des distributions potentielles.

Sofidynamic applique une commission de souscription de 2,4 % toutes taxes comprises. Une commission de retrait anticipé de 6 % toutes taxes comprises est également prévue lorsque les parts sont revendues avant huit années de détention.

La société de gestion perçoit par ailleurs une commission annuelle correspondant à 14,4 % toutes taxes comprises des produits locatifs encaissés et des produits financiers nets. Des commissions peuvent aussi s’appliquer lors de l’acquisition ou de la cession d’un immeuble ainsi que pour le pilotage de certains travaux.

Quels sont les objectifs de performance ?

Sofidynamic vise un taux de distribution annuel moyen de 7 % brut de fiscalité sur la durée de placement recommandée de huit ans. Elle affiche également un objectif de performance globale annuelle moyenne de 7 % sur cette période.

Ces chiffres constituent des objectifs de gestion fondés sur des hypothèses. Ils ne représentent ni une garantie de rendement ni une promesse d’évolution du prix de la part.

Pour l’exercice 2025, Sofidynamic a enregistré un taux de distribution de 9,04 %. La hausse du prix de souscription intervenue au cours de l’année a porté sa performance globale annuelle à 14,04 %.

Le dividende brut distribué au titre de 2025 atteignait 24,42 euros par part en pleine jouissance. Une partie de cette distribution provenait toutefois du report à nouveau et de revenus soumis à une fiscalité étrangère.

Au premier trimestre 2026, la SCPI a versé un acompte brut de 5,52 euros par part. Sofidy présentait alors une estimation annuelle comprise entre 23,20 et 25,60 euros par part pour l’ensemble de l’exercice 2026.

Cette estimation peut être révisée selon les loyers réellement encaissés, les acquisitions, les charges, la fiscalité et l’évolution du taux d’occupation. Elle ne constitue pas une promesse de distribution.

Une SCPI labellisée ISR

Sofidynamic bénéficie du label ISR immobilier et applique une approche dite « best-in-progress ». Cette stratégie consiste à acquérir des immeubles présentant un potentiel d’amélioration, puis à mettre en place des actions destinées à faire progresser leurs performances environnementales et sociales.

Les actions peuvent notamment concerner la consommation énergétique, les émissions de gaz à effet de serre, la biodiversité, l’accessibilité, les mobilités durables, le confort des occupants ou la résilience des bâtiments face au changement climatique.

Le label ISR ne garantit toutefois ni le rendement de la SCPI, ni l’évolution du prix des parts, ni la conservation du capital investi.

À quels investisseurs Sofidynamic peut-elle correspondre ?

Sofidynamic peut intéresser les épargnants qui recherchent une SCPI européenne orientée vers un rendement élevé et qui acceptent un niveau de risque supérieur à celui d’une stratégie immobilière plus défensive.

Son prix d’entrée de 320 euros, la granularité de son portefeuille et sa diversification européenne constituent les principales caractéristiques de son positionnement.

Son exposition importante au commerce, son recours à l’endettement et sa stratégie de haut rendement doivent néanmoins être pleinement pris en considération.

La durée de placement recommandée est de huit ans et son indicateur synthétique de risque est classé au niveau 4 sur 7.

Comme toute SCPI, Sofidynamic présente un risque de perte en capital, de diminution des revenus et de liquidité lors de la revente. Elle doit donc être envisagée comme un investissement immobilier de long terme, intégré à un patrimoine suffisamment diversifié et adapté à la capacité de perte de l’investisseur.