Transitions Europe

À propos

Présentation de Transitions Europe

Créée en novembre 2022 et commercialisée depuis janvier 2023, la SCPI Transitions Europe est une SCPI à capital variable gérée par Arkéa Real Estate Investment Management, plus couramment appelée Arkéa REIM. Elle permet aux épargnants d’investir indirectement dans un patrimoine immobilier professionnel diversifié et situé exclusivement en Europe hors de France à la date du 31 mars 2026.

Transitions Europe se positionne comme la SCPI des nouveaux usages immobiliers. Sa stratégie consiste à sélectionner des actifs capables de répondre aux transformations économiques, environnementales, technologiques et sociétales qui modifient progressivement les besoins des entreprises et des utilisateurs.

La SCPI peut investir dans différentes catégories d’immeubles, parmi lesquelles les bureaux, les commerces, la logistique, les locaux d’activité, l’immobilier de santé, les laboratoires, les établissements d’enseignement et les hébergements gérés. Cette diversification vise à répartir les risques entre plusieurs pays, plusieurs secteurs immobiliers et un nombre élevé de locataires.

Son objectif est de générer des revenus locatifs potentiels tout en recherchant une valorisation progressive du patrimoine. Le capital investi, les distributions et le prix de revente des parts ne sont toutefois pas garantis.

Une stratégie fondée sur les nouveaux usages immobiliers

La stratégie de Transitions Europe repose sur la conviction que l’immobilier professionnel doit évoluer pour s’adapter aux nouvelles attentes des entreprises, des salariés et des consommateurs.

La transition économique se traduit notamment par le passage progressif d’une logique de détention à une logique d’usage. Les entreprises cherchent davantage de flexibilité et peuvent préférer louer des espaces adaptés à leur activité plutôt que d’immobiliser des capitaux dans leur patrimoine immobilier.

La transition technologique transforme également les besoins immobiliers. Le développement du numérique, des sciences de la vie, de la recherche médicale et des infrastructures de données favorise l’apparition de nouveaux actifs spécialisés.

La transition sociétale modifie les modes de travail, de consommation, de déplacement et d’hébergement. Le télétravail, les espaces partagés, le commerce électronique et les nouveaux services de proximité influencent directement la conception et l’utilisation des immeubles.

Enfin, la transition environnementale impose une réduction progressive de la consommation énergétique et des émissions de gaz à effet de serre. Les bâtiments doivent également améliorer leur résilience face aux risques climatiques et répondre à des réglementations de plus en plus exigeantes.

Transitions Europe cherche ainsi à constituer un portefeuille capable de s’adapter à ces évolutions sur le long terme.

Une stratégie exclusivement européenne

La SCPI investit dans différents marchés immobiliers européens. Au 31 mars 2026, son patrimoine était réparti entre sept pays : l’Espagne, l’Allemagne, les Pays-Bas, l’Italie, l’Irlande, la Pologne et la Belgique.

L’Espagne représentait alors 34 % de la valeur d’expertise du portefeuille. Elle constituait ainsi la première exposition géographique de la SCPI.

L’Allemagne comptait pour 20 % du patrimoine, devant les Pays-Bas à 14 %, l’Italie à 12 %, l’Irlande à 10 %, la Pologne à 7 % et la Belgique à 3 %.

Cette allocation géographique n’est pas figée. Arkéa REIM conserve la possibilité de renforcer certains marchés ou de se positionner dans de nouveaux pays européens lorsque les conditions d’acquisition lui paraissent favorables.

La diversification permet de ne pas faire dépendre l’ensemble du portefeuille d’une seule économie nationale. Les prix d’acquisition, les loyers, les taux d’intérêt et les dynamiques locatives peuvent en effet varier sensiblement d’un pays à l’autre.

Cette stratégie internationale implique néanmoins une exposition aux conditions économiques, fiscales et réglementaires propres à chaque territoire. Les investissements réalisés en dehors de la zone euro peuvent également présenter un risque de change.

Une diversification entre sept catégories d’actifs

Transitions Europe adopte une stratégie multisectorielle. Elle ne repose pas uniquement sur les bureaux ou les commerces, mais répartit son patrimoine entre plusieurs catégories d’immeubles professionnels.

Au 31 mars 2026, les bureaux représentaient 35 % de la valeur d’expertise du portefeuille. Arkéa REIM indique qu’à moyen terme leur poids devrait généralement se maintenir entre 30 % et 40 % du patrimoine.

Les commerces constituaient 25 % du portefeuille et les actifs logistiques 15 %. Les immeubles consacrés aux sciences de la vie représentaient 11 %, devant l’hospitalité à 6 %, les locaux d’activité à 5 % et les établissements d’enseignement à 3 %.

Cette diversification permet d’exposer la SCPI à plusieurs moteurs économiques. Les bureaux répondent aux besoins des entreprises et des administrations. Les commerces dépendent davantage de la consommation locale, tandis que les actifs logistiques accompagnent le stockage et la distribution des marchandises.

Les immeubles dédiés aux sciences de la vie peuvent accueillir des laboratoires, des entreprises médicales ou des activités de recherche. Les actifs d’hospitalité comprennent notamment des hôtels ou des hébergements gérés.

Ces catégories immobilières ne suivent pas nécessairement les mêmes cycles. Leur présence au sein d’un même portefeuille contribue donc à mutualiser les risques, sans les supprimer totalement.

Une capitalisation supérieure à 1,2 milliard d’euros

Au 31 mars 2026, la capitalisation de Transitions Europe atteignait environ 1,25 milliard d’euros. La SCPI détenait alors 6 221 635 parts et réunissait 33 756 associés.

Au cours du premier trimestre 2026, Transitions Europe a accueilli 4 126 nouveaux associés. Sa collecte nette trimestrielle s’est élevée à près de 147 millions d’euros.

Cette dynamique de collecte permet à Arkéa REIM de poursuivre la diversification du patrimoine. Elle impose toutefois de maintenir un rythme d’investissement suffisamment soutenu afin d’éviter qu’une part trop importante des capitaux demeure durablement en trésorerie.

Au 31 mars 2026, la trésorerie disponible atteignait environ 207 millions d’euros. La société de gestion indiquait maintenir un délai moyen d’investissement proche de trois mois, inférieur au délai de jouissance appliqué aux nouvelles souscriptions.

Cette organisation vise à investir les capitaux avant que les nouvelles parts ne commencent à percevoir leurs premières distributions potentielles.

Un patrimoine composé de 56 actifs

Transitions Europe détenait 56 actifs immobiliers au 31 mars 2026. Ces immeubles étaient répartis entre sept pays et couvraient sept catégories d’actifs.

Le portefeuille accueillait 319 locataires, ce qui lui conférait une granularité importante. Les revenus locatifs ne dépendaient donc pas exclusivement de quelques entreprises ou de quelques immeubles.

Les sept principaux locataires représentaient environ 30 % des loyers bruts. Les 70 % restants étaient répartis entre les autres occupants du patrimoine.

Le premier locataire du portefeuille représentait approximativement 9 % des revenus locatifs. Cette exposition doit être relativisée par la présence de sous-locataires sur une partie des surfaces concernées, réduisant l’exposition économique réelle de la SCPI à cet occupant.

La multiplication des actifs et des locataires permet de limiter les conséquences financières liées au départ ou à la défaillance d’une seule entreprise. Une dégradation économique généralisée pourrait néanmoins affecter simultanément plusieurs occupants.

Un taux d’occupation financier de 98,5 %

Au 31 mars 2026, le taux d’occupation financier de Transitions Europe atteignait 98,5 %. Environ 97,6 % des locaux étaient effectivement occupés et 0,9 % correspondaient à des surfaces occupées sous franchise de loyer.

Les locaux vacants représentaient 1,5 % du potentiel locatif. Certaines surfaces vacantes restaient toutefois couvertes par des garanties locatives, ce qui explique que le taux d’occupation financier soit supérieur au taux physique.

Le taux d’occupation physique s’élevait à 98 %. Le taux de recouvrement des loyers atteignait quant à lui 99 %.

Ces indicateurs montrent que la très grande majorité du patrimoine produisait des revenus au moment de la publication du bulletin. Ils ne garantissent cependant pas le maintien futur de l’occupation ni le paiement de l’ensemble des loyers.

Une vacance prolongée peut réduire les revenus distribuables et générer des dépenses supplémentaires, notamment pour les travaux, la commercialisation des surfaces et les charges qui ne peuvent plus être refacturées à un locataire.

Des engagements locatifs de longue durée

La durée moyenne ferme restant à courir avant les prochaines possibilités de départ des locataires, représentée par la WALB, atteignait environ six ans au 31 mars 2026.

La durée moyenne totale restant à courir jusqu’au terme contractuel des baux, appelée WALT, s’élevait à environ onze ans.

Ces indicateurs apportent une certaine visibilité sur les loyers potentiellement encaissés. Une durée ferme élevée signifie que les locataires ne peuvent généralement pas résilier leur bail avant plusieurs années, sauf dispositions particulières ou événements exceptionnels.

Un bail de longue durée ne supprime toutefois pas le risque de contrepartie. Une entreprise peut rencontrer des difficultés financières et ne plus être en mesure de respecter ses engagements contractuels.

La société de gestion doit donc analyser à la fois la durée des baux, la qualité des immeubles et la solidité financière des entreprises locataires.

Deux acquisitions réalisées au premier trimestre 2026

Transitions Europe a réalisé deux acquisitions au cours du premier trimestre 2026 pour un montant total proche de 52 millions d’euros.

Ces opérations affichaient un rendement immobilier moyen à l’acquisition de 8,18 %. Ce rendement correspond aux revenus locatifs des actifs rapportés à leur prix d’acquisition, acte en main. Il ne doit pas être confondu avec le taux de distribution versé aux associés.

La première acquisition porte sur Hawthorn House, un immeuble de bureaux situé à Limerick, en Irlande. Livré en 2019, le bâtiment développe environ 4 300 m² et bénéficie des certifications LEED Gold et BER B1.

Il est entièrement occupé par General Motors IT Services Ireland et Kneat Solutions, une entreprise spécialisée dans les logiciels destinés aux sciences de la vie. L’actif a été acquis pour environ 17 millions d’euros et générait un loyer annuel brut proche de 1,5 million d’euros.

La seconde acquisition concerne Brain Park A, un immeuble de bureaux situé à Cracovie, en Pologne. Livré en 2023, il développe approximativement 14 000 m² et bénéficie notamment des certifications BREEAM Excellent, WiredScore Platinum et WELL Health & Safety.

L’immeuble est occupé par dix locataires, parmi lesquels PepsiCo GBS Poland, EY et Medicover. Son acquisition a représenté environ 34 millions d’euros et son loyer annuel brut atteignait approximativement 2,8 millions d’euros.

Les caractéristiques détaillées du patrimoine, des acquisitions et des performances sont disponibles dans le bulletin officiel du premier trimestre 2026.

Un taux d’endettement nul

Au 31 mars 2026, le taux d’endettement bancaire de Transitions Europe était de 0 %.

Cette absence d’endettement limite l’exposition de la SCPI à l’évolution des taux d’intérêt et réduit les charges financières supportées par le portefeuille.

Elle signifie également que les acquisitions étaient principalement financées au moyen de la collecte et de la trésorerie disponible, sans recours à l’effet de levier bancaire.

L’absence de dette à une date donnée ne signifie toutefois pas que la SCPI ne pourra jamais recourir au financement. La documentation réglementaire peut autoriser Arkéa REIM à utiliser l’endettement dans certaines limites.

Le crédit peut augmenter la capacité d’investissement et améliorer la performance lorsque le rendement des actifs est supérieur au coût du financement. Il peut néanmoins amplifier les pertes en cas de baisse des loyers ou de diminution de la valeur du patrimoine.

Une souscription accessible à partir de 1 010 euros

Le prix de souscription d’une part de Transitions Europe est fixé à 202 euros depuis le 1er décembre 2025. Il était auparavant de 200 euros.

La première souscription doit porter sur un minimum de cinq parts, soit un investissement initial de 1 010 euros. Les souscriptions complémentaires peuvent ensuite être réalisées à partir d’une seule part.

Cette accessibilité permet de commencer avec un capital relativement limité, puis d’augmenter progressivement le nombre de parts détenues.

La valeur de retrait était fixée à 181,80 euros par part au 31 mars 2026. Cette valeur correspond au prix de souscription diminué de la commission intégrée au prix de la part.

Une revente rapide peut donc entraîner une perte, même lorsque la valeur du patrimoine immobilier n’a pas baissé.

La valeur de réalisation atteignait 179,69 euros par part, tandis que la valeur de reconstitution s’établissait à 208,71 euros. Le prix de souscription de 202 euros restait ainsi légèrement inférieur à la valeur de reconstitution estimée par la société de gestion.

Un délai avant les premières distributions

Les nouvelles parts entrent en jouissance le premier jour du sixième mois suivant la souscription.

Un investisseur souscrivant au cours du mois de janvier commence ainsi à bénéficier des distributions potentielles à compter du 1er juillet.

Ce délai de cinq mois complets permet à Arkéa REIM d’investir les capitaux collectés avant que les nouvelles parts n’acquièrent des droits aux revenus. Il contribue également à limiter la dilution des associés dont les parts sont déjà entrées en jouissance.

La distribution potentielle est trimestrielle. Son montant peut varier d’un trimestre à l’autre en fonction des loyers encaissés, des acquisitions, des charges, des revenus financiers et de la fiscalité étrangère.

Arkéa REIM indique privilégier une maximisation de la distribution annuelle plutôt qu’un versement strictement identique chaque trimestre.

Quels sont les frais de Transitions Europe ?

La commission de souscription peut atteindre 10 % hors taxes du montant souscrit. Elle est comprise dans le prix de la part et augmentée de la TVA applicable.

La société de gestion peut également percevoir une commission annuelle maximale correspondant à 10 % hors taxes des loyers encaissés.

Une commission pouvant atteindre 5 % hors taxes du montant des travaux réalisés est prévue pour le suivi et le pilotage des opérations immobilières.

Enfin, une commission maximale de 2 % hors taxes peut être prélevée sur la valeur de cession des actifs immobiliers.

Ces frais rémunèrent la recherche des investissements, la gestion du patrimoine, le suivi des locataires, le pilotage des travaux et les opérations de cession. Ils réduisent cependant la performance nette susceptible d’être perçue par les associés.

Quels sont les objectifs de performance ?

Transitions Europe affiche un objectif de performance globale annuelle de 6 % sur dix ans, non garanti. Son objectif de taux de rendement interne sur cette même durée est également fixé à 6 %.

La performance globale annuelle prend en compte les dividendes bruts distribués au cours de l’année ainsi que la variation du prix de souscription de la part.

Pour l’exercice 2025, Transitions Europe a enregistré un taux de distribution brut de fiscalité étrangère de 7,60 %. La revalorisation de 1 % du prix de la part a porté sa performance globale annuelle à 8,60 %.

En 2024, le taux de distribution et la performance globale annuelle avaient atteint 8,25 %. Pour son premier exercice complet en 2023, la SCPI avait affiché une performance de 8,16 %.

Pour 2026, Arkéa REIM communiquait sur un objectif de performance globale annuelle de 7 %, non garanti. Cet objectif reste fondé sur des hypothèses concernant la collecte, les acquisitions, l’exploitation des immeubles, les taux d’intérêt et les conditions du marché immobilier.

Les performances passées ne permettent pas de prévoir les performances futures.

Une première distribution de 4,10 euros en 2026

Au titre du premier trimestre 2026, Transitions Europe a distribué un dividende brut de fiscalité étrangère de 4,10 euros par part en pleine jouissance.

Sur ce montant, 3,50 euros ont été versés directement à l’associé. Les 0,60 euro restants correspondaient aux impôts étrangers prélevés à la source et acquittés par la SCPI pour le compte de l’investisseur.

Le montant versé comprenait également 0,19 euro de revenus financiers, soumis au prélèvement forfaitaire unique selon la situation fiscale de l’associé.

Le traitement fiscal final dépend de la nature des revenus, du pays dans lequel ils ont été générés et de la situation personnelle de l’investisseur.

Une fiscalité principalement étrangère

Le patrimoine de Transitions Europe étant entièrement situé hors de France au 31 mars 2026, la majorité de ses revenus locatifs est soumise à une fiscalité étrangère.

Les impôts sont généralement acquittés dans les pays où se trouvent les immeubles. Les conventions fiscales conclues avec la France prévoient des mécanismes destinés à éviter une double imposition.

Selon les pays, le mécanisme peut prendre la forme d’un crédit d’impôt ou d’une exonération avec prise en compte des revenus étrangers pour le calcul du taux effectif d’imposition français.

La fiscalité dépend néanmoins du statut de l’associé et de son mode de détention. Le traitement peut être différent pour une personne physique, une entreprise soumise à l’impôt sur les sociétés ou un investisseur non-résident.

Une démarche immobilière labellisée ISR

Transitions Europe bénéficie du label ISR immobilier. Ce label a été renouvelé en 2025 pour une deuxième période de trois ans.

La stratégie extra-financière repose sur une grille comprenant 42 critères environnementaux, sociaux et de gouvernance. La pondération accorde 50 % aux critères environnementaux, 20 % aux critères sociaux et 30 % aux enjeux de gouvernance.

Arkéa REIM définit un plan d’action adapté à chaque actif. Les mesures peuvent notamment porter sur les mobilités alternatives, l’installation de bornes de recharge électrique, la création d’abris à vélos ou l’amélioration de l’accès aux transports collectifs.

La société de gestion analyse également l’exposition du patrimoine aux risques physiques liés au changement climatique. Des études d’adaptation doivent être mises en place pour les actifs présentant des risques identifiés.

La démarche comprend aussi des actions consacrées à la biodiversité, à la gestion des espaces verts, à la réduction des émissions de gaz à effet de serre, au développement des énergies renouvelables et à la préservation de l’eau.

Le label ISR ne garantit toutefois ni le rendement de la SCPI, ni la valorisation future du patrimoine, ni la conservation du capital investi.

À quels investisseurs Transitions Europe peut-elle correspondre ?

Transitions Europe peut intéresser les épargnants qui souhaitent diversifier leur patrimoine immobilier à travers plusieurs marchés européens et plusieurs catégories d’actifs professionnels.

Son portefeuille de 56 immeubles, ses 319 locataires, sa présence dans sept pays et sa diversification entre bureaux, commerces, logistique et actifs spécialisés constituent les principales caractéristiques de son positionnement.

Son ticket d’entrée de 1 010 euros permet également d’accéder à la SCPI sans devoir mobiliser immédiatement plusieurs milliers d’euros.

La durée de placement recommandée est de dix ans et son indicateur synthétique de risque est classé au niveau 3 sur 7.

L’investissement reste exposé à un risque de perte en capital, de diminution des revenus, de vacance locative, de contrepartie, de change et de liquidité lors de la revente.

Transitions Europe doit donc être envisagée comme un investissement immobilier de long terme, intégré à un patrimoine suffisamment diversifié et adapté aux objectifs ainsi qu’à la capacité de perte de chaque investisseur.