CORUM XL

À propos

Présentation de CORUM XL

Lancée en 2017, la SCPI CORUM XL est une SCPI à capital variable gérée par CORUM Asset Management. Elle se distingue par une stratégie internationale particulièrement étendue, déployée à la fois dans la zone euro, dans le reste de l’Europe et, plus ponctuellement, en Amérique du Nord.

CORUM XL a été la première SCPI française à investir en dehors de la zone euro. Son approche consiste à rechercher des opportunités immobilières dans différents pays, secteurs économiques et devises, en tenant compte des cycles immobiliers comme des variations monétaires.

La SCPI investit dans des bureaux, des commerces, des hôtels, des bâtiments logistiques, des locaux industriels, des établissements de santé ou encore des actifs consacrés à l’éducation. Elle cherche ainsi à répartir les risques entre plusieurs catégories d’immeubles et entreprises locataires.

Cette diversification ne garantit toutefois ni le capital investi, ni le montant des revenus distribués, ni la possibilité de revendre rapidement les parts. CORUM XL est notamment exposée aux variations des marchés immobiliers et des devises étrangères.

Une stratégie immobilière internationale

La stratégie de CORUM XL ne se limite pas à un continent ou à une zone monétaire unique. La société de gestion peut investir dans la zone euro, au Royaume-Uni, dans les pays nordiques, en Europe centrale ainsi qu’en Amérique du Nord.

Cette liberté géographique permet à CORUM Asset Management de rechercher des marchés dans lesquels les prix d’acquisition, les niveaux de loyers ou les perspectives économiques lui paraissent favorables.

Les cycles immobiliers ne sont pas synchronisés dans tous les pays. Un marché peut connaître une baisse des prix tandis qu’un autre entre dans une phase de revalorisation. La SCPI cherche à tirer parti de ces décalages en achetant ou en vendant des immeubles lorsque les conditions lui paraissent adaptées.

La société de gestion analyse notamment la qualité de l’emplacement, le prix demandé, la rentabilité locative, la solidité financière de l’occupant, la durée restante du bail et la capacité de l’immeuble à intéresser d’autres entreprises.

Cette approche opportuniste implique qu’aucune répartition géographique ou sectorielle n’est définitive. Le portefeuille évolue avec les acquisitions, les relocations et les éventuelles cessions réalisées par CORUM Asset Management.

Une exposition à plusieurs devises

Une partie importante du patrimoine de CORUM XL se trouve en dehors de la zone euro. Les immeubles, les loyers et les prix de vente peuvent donc être exprimés en livres sterling, en zlotys polonais, en couronnes norvégiennes ou en dollars canadiens.

La variation des devises peut influencer les performances de la SCPI. Une appréciation d’une monnaie étrangère par rapport à l’euro peut augmenter la valeur des loyers et du patrimoine après conversion.

À l’inverse, une baisse de cette devise peut réduire les revenus convertis en euros et la valeur estimée des immeubles. Le risque de change peut donc produire un effet favorable ou défavorable.

CORUM XL intègre cette dimension monétaire à sa stratégie. La société de gestion peut notamment considérer qu’une devise temporairement faible améliore les conditions d’acquisition dans un pays donné. Cette analyse reste cependant soumise aux incertitudes économiques et aux fluctuations des marchés financiers.

Un patrimoine réparti dans onze pays

Au 30 juin 2026, CORUM XL détenait des immeubles dans onze pays.

Le Royaume-Uni constituait très largement sa première exposition géographique, avec 54 % de la valeur du patrimoine. La Pologne représentait 21 %, devant les Pays-Bas à 9 %.

L’Irlande comptait pour 4 % du portefeuille. L’Espagne et l’Italie en représentaient chacune 3 %, tandis que la Norvège comptait pour 2 %.

La Belgique, le Canada, le Portugal et l’Allemagne représentaient chacun environ 1 % de la valeur du patrimoine.

Cette répartition montre que CORUM XL est actuellement fortement exposée au Royaume-Uni et à la livre sterling. La diversification entre onze pays limite la dépendance à un marché unique, mais n’efface pas la concentration géographique du portefeuille britannique.

Un portefeuille principalement composé de bureaux

Les bureaux représentaient 55 % de la valeur du patrimoine de CORUM XL au 30 juin 2026. Ils constituaient ainsi la principale catégorie immobilière du portefeuille.

Les commerces représentaient 18 %, devant l’hôtellerie à 14 %. Les actifs industriels et logistiques comptaient pour 6 % du patrimoine.

Les établissements de santé représentaient 4 %, les actifs consacrés à l’éducation 2 % et les parkings 1 %.

Cette diversification sectorielle permet à la SCPI de percevoir des loyers provenant d’activités économiques différentes. Les bureaux dépendent principalement des besoins des entreprises, tandis que les commerces sont davantage liés à la consommation et à la fréquentation locale.

Les hôtels dépendent notamment des déplacements touristiques et professionnels. Les bâtiments industriels et logistiques accompagnent les opérations de production, de stockage et de distribution.

La prépondérance des bureaux expose néanmoins CORUM XL aux évolutions du marché tertiaire, notamment au développement du télétravail, à la réduction de certaines surfaces occupées et aux exigences croissantes concernant la qualité environnementale des bâtiments.

Un patrimoine composé de 96 immeubles

Au 30 juin 2026, CORUM XL détenait 96 immeubles, représentant une superficie totale de 773 761 m².

Le portefeuille accueillait 239 entreprises locataires, réparties entre plus d’une trentaine de secteurs d’activité. Cette diversité permet de limiter la dépendance des revenus envers une seule entreprise ou une seule industrie.

La durée moyenne pendant laquelle les locataires restaient engagés à payer leur loyer atteignait 7,45 ans, soit une échéance moyenne située en décembre 2033.

Cette durée apporte une visibilité importante sur les loyers potentiellement encaissés. Elle ne garantit cependant pas qu’une entreprise sera toujours en mesure de respecter ses obligations contractuelles.

Une société locataire peut rencontrer des difficultés avant l’échéance du bail. La qualité financière des occupants, la polyvalence des bâtiments et la profondeur du marché locatif local restent donc déterminantes.

Un taux d’occupation financier de 95,60 %

Le taux d’occupation financier de CORUM XL atteignait 95,60 % au 30 juin 2026.

Environ 5,2 % du potentiel locatif correspondait à des surfaces occupées bénéficiant temporairement d’une franchise de loyer. Les locaux réellement vacants et faisant l’objet d’une recherche de locataire représentaient 4,4 %.

La superficie vacante atteignait 65 235 m², répartie entre 53 locaux. La vacance concernait notamment plusieurs immeubles de bureaux et certaines surfaces commerciales ou logistiques.

Une franchise de loyer peut être accordée lors de la signature ou du renouvellement d’un bail. Elle permet d’accompagner l’installation du locataire ou d’obtenir un engagement contractuel plus long.

Une vacance prolongée peut en revanche réduire les revenus distribuables et entraîner des dépenses supplémentaires : travaux de remise en état, honoraires de commercialisation ou charges ne pouvant plus être refacturées.

CORUM XL a encaissé environ 37 millions d’euros de loyers au cours du deuxième trimestre 2026.

Quatre acquisitions au deuxième trimestre 2026

CORUM XL a réalisé quatre acquisitions au cours du deuxième trimestre 2026, pour un montant total d’environ 73,3 millions d’euros.

La première opération concerne un hôtel quatre étoiles et un casino situés dans le centre historique de Gdańsk, en Pologne. L’ensemble de 3 826 m² a été acquis pour 15,6 millions d’euros.

Le rendement immobilier annoncé lors de l’acquisition atteignait 7,3 %, pour une durée moyenne d’engagement locatif proche de quatorze ans. L’hôtel est notamment exploité par B&B Hotels dans le cadre d’un bail de vingt ans.

La seconde acquisition porte sur un entrepôt logistique neuf situé à Wilcza Góra, au sud de Varsovie. Le bâtiment de 18 334 m² est intégralement loué à Auchan Polska.

L’actif a été acquis pour 30,2 millions d’euros, avec un rendement immobilier initial annoncé de 6,8 % et une durée résiduelle du bail de 14,2 ans. Le bâtiment comprend notamment des zones à température contrôlée et des équipements robotisés destinés à la préparation des commandes.

Deux investissements au Royaume-Uni

La troisième acquisition du trimestre concerne un supermarché situé à Stockport, à proximité de Manchester.

L’immeuble de 4 182 m² est occupé par Asda Stores Limited. Il a été acquis pour 12,8 millions d’euros, avec un rendement immobilier initial de 7,3 % et une durée résiduelle du bail de 13,3 ans.

Le bâtiment comprend également une station-service. Sa situation au sein d’un bassin résidentiel dense doit contribuer à maintenir une fréquentation régulière.

CORUM XL a également acquis un hôtel Premier Inn situé à Bournemouth, l’une des principales destinations balnéaires britanniques.

Cet établissement de 5 338 m² a été acheté pour 14,7 millions d’euros. Son rendement immobilier à l’acquisition était annoncé à 7,5 %, pour un bail restant à courir de 12,5 ans.

Ces rendements concernent uniquement les immeubles au moment de leur acquisition. Ils ne correspondent pas au taux de distribution de CORUM XL et ne prennent pas en compte l’ensemble des frais et charges supportés par la SCPI.

Une gestion locative active

CORUM Asset Management intervient également sur les immeubles déjà détenus afin de sécuriser les loyers, limiter la vacance et prolonger les engagements des occupants.

À Rotterdam, une surface commerciale de 1 246 m² précédemment occupée temporairement a été relouée à Normal, une enseigne danoise de produits du quotidien à prix réduit.

Le nouveau locataire a signé un bail de dix ans. Cette opération a permis de porter le taux d’occupation de l’immeuble de 23 % à 100 %.

À Cork, en Irlande, Motorola Solutions a pris à bail une surface de 1 380 m² pour une durée de quinze ans. L’arrivée de ce nouvel occupant a fait progresser le taux d’occupation de l’immeuble de 88 % à 100 %.

À Gand, en Belgique, le bail de Huawei Technologies a été renouvelé pour trois années supplémentaires sur une surface de 998 m². Le loyer a été maintenu au même niveau.

Ces opérations illustrent l’importance de la gestion locative. La performance d’une SCPI ne dépend pas uniquement des acquisitions, mais également de sa capacité à conserver les locataires et à relouer les surfaces disponibles.

Une capitalisation supérieure à 2,1 milliards d’euros

Au 30 juin 2026, la capitalisation de CORUM XL atteignait 2,168 milliards d’euros.

La SCPI comptait 11 117 521 parts détenues par 54 340 associés. Elle avait accueilli 454 nouveaux associés au cours du deuxième trimestre.

Durant cette période, 176 279 nouvelles parts avaient augmenté le capital. Parallèlement, 105 472 parts avaient été revendues et compensées par les souscriptions de nouveaux associés.

Aucune part n’était en attente de retrait à la fin du trimestre. Cette situation constitue uniquement une photographie du marché des parts au 30 juin 2026.

La liquidité n’est pas garantie. Une demande de retrait ne peut être exécutée que si de nouvelles souscriptions permettent de la compenser ou si une autre solution prévue par la réglementation est mise en œuvre.

Une part accessible à partir de 195 euros

Le prix de souscription d’une part de CORUM XL est fixé à 195 euros, commission de souscription comprise.

La souscription est accessible à partir d’une seule part. Ce montant permet d’investir indirectement dans un portefeuille de plusieurs dizaines d’immeubles sans avoir à acquérir directement un bien immobilier.

La valeur nominale de la part s’élève à 150 euros et la prime d’émission à 45 euros.

Au 31 décembre 2025, la valeur de réalisation atteignait 153,86 euros par part et la valeur de reconstitution 189,37 euros. Le prix de souscription de 195 euros était donc légèrement supérieur à cette dernière valeur.

Le prix de revente, correspondant au prix de souscription diminué de la commission versée à la société de gestion, est fixé à 171,60 euros par part.

Une revente rapide peut donc entraîner une perte, même lorsque la valeur du patrimoine immobilier et les cours des devises n’ont pas diminué.

Un délai avant les premiers dividendes

Les parts de CORUM XL entrent en jouissance le premier jour du sixième mois suivant leur souscription et leur règlement intégral.

Ce délai de jouissance de cinq mois laisse à la société de gestion le temps d’investir les capitaux collectés avant que les nouvelles parts commencent à bénéficier des revenus.

Les premiers dividendes potentiels sont ensuite versés le mois suivant l’entrée en jouissance. CORUM distribue les revenus de ses SCPI chaque mois, généralement autour du 10.

Cette fréquence mensuelle permet aux associés de percevoir des revenus potentiels réguliers. Elle ne garantit cependant pas que le montant sera identique tous les mois ni que les distributions seront maintenues dans le futur.

Quels sont les frais de CORUM XL ?

La commission de souscription représente 12 % toutes taxes comprises du prix de la part. Elle est directement intégrée aux 195 euros versés par l’investisseur.

La commission annuelle de gestion représente 12,40 % hors taxes des loyers encaissés dans la zone euro et 15,90 % hors taxes des loyers provenant d’immeubles situés en dehors de la zone euro.

CORUM XL ne prélève actuellement aucune commission lors de la revente des parts et n’applique pas de commission spécifique en cas de retrait anticipé.

La SCPI ne prélève pas non plus de commission d’acquisition des immeubles ni de commission de suivi et de pilotage des travaux.

Lorsqu’un immeuble est revendu avec une plus-value supérieure à 5 %, une commission correspondant à 5 % toutes taxes incluses du prix de vente net vendeur peut toutefois être prélevée.

Les dividendes potentiels communiqués aux associés sont calculés après déduction des frais supportés directement par la SCPI.

Quels sont les objectifs de performance ?

CORUM XL affiche un objectif de rendement annuel de 5 %, non garanti.

Depuis sa création en 2017, son taux de rendement interne atteignait 5,77 % au 30 juin 2026. Le TRI mesure la performance totale de l’investissement en tenant compte des dividendes distribués, des frais et de l’évolution du prix de la part.

Pour l’exercice 2025, CORUM XL a enregistré un rendement de 5,30 %. Sa performance globale annuelle s’est également élevée à 5,30 %, le prix de souscription étant resté stable.

La performance globale annuelle moyenne observée entre 2020 et 2025 atteignait 6,15 %. Certaines années ont notamment bénéficié de revalorisations du prix de la part en complément des distributions.

Les performances passées ne garantissent pas les résultats futurs. Le rendement dépendra notamment des loyers encaissés, du taux d’occupation, des charges, de la fiscalité et de l’évolution des devises.

Une distribution mensuelle en 2026

Au deuxième trimestre 2026, CORUM XL a distribué un dividende brut de fiscalité étrangère de 2,56 euros par part en pleine jouissance.

Après déduction de 0,60 euro correspondant aux impôts étrangers acquittés par la SCPI, le montant net versé atteignait 1,96 euro par part.

Les versements nets se sont élevés à 0,66 euro en mai, 0,64 euro en juin et 0,66 euro en juillet.

Sur la base de l’objectif annuel de rendement de 5 %, le dividende prévisionnel brut pour l’ensemble de l’année 2026 était estimé à 9,75 euros par part.

Cette estimation n’est pas garantie. Elle peut évoluer selon les loyers réellement encaissés, les mouvements de devises, les charges du patrimoine et les décisions prises par la société de gestion. Les chiffres détaillés sont disponibles dans le bulletin officiel du deuxième trimestre 2026.

Une fiscalité principalement étrangère

Les revenus de CORUM XL proviennent principalement d’immeubles situés en dehors de France.

Les loyers sont généralement imposés dans le pays où se trouve chaque actif. La SCPI acquitte ces impôts pour le compte de ses associés avant de leur verser les dividendes.

Les conventions fiscales conclues entre la France et les pays concernés prévoient différents mécanismes destinés à éviter une double imposition.

Selon le territoire, l’associé peut notamment bénéficier d’un crédit d’impôt ou d’une exonération avec prise en compte des revenus étrangers pour déterminer son taux effectif d’imposition français.

Le traitement final dépend de la résidence fiscale, du statut de l’investisseur et de son mode de détention. Il peut différer entre une personne physique, une entreprise soumise à l’impôt sur les sociétés ou une détention par l’intermédiaire d’une assurance-vie.

À quels investisseurs CORUM XL peut-elle correspondre ?

CORUM XL peut intéresser les épargnants qui souhaitent diversifier leur patrimoine immobilier au-delà de la France et de la zone euro.

Son portefeuille de 96 immeubles, ses 239 entreprises locataires et sa présence dans onze pays lui permettent d’accéder à plusieurs marchés immobiliers au moyen d’un seul investissement.

Son prix d’entrée de 195 euros et la distribution mensuelle des revenus potentiels facilitent également la constitution progressive d’une épargne immobilière.

La stratégie implique toutefois une exposition importante au Royaume-Uni, aux bureaux et aux variations des devises étrangères. Ces éléments peuvent augmenter la volatilité des revenus et de la valeur des parts.

La durée de placement recommandée est de dix ans et l’indicateur synthétique de risque de CORUM XL est classé au niveau 4 sur 7.

L’investisseur reste exposé à un risque de perte en capital, de diminution des revenus, de vacance locative, de change et de liquidité lors de la revente.

CORUM XL doit donc être envisagée comme un investissement immobilier international de long terme, intégré à un patrimoine suffisamment diversifié et adapté aux objectifs ainsi qu’à la capacité de perte de chaque épargnant.