NCap Régions

À propos

Présentation de NCap Régions

Créée en mai 2015 sous le nom de Vendôme Régions, la SCPI NCap Régions est une SCPI à capital variable gérée par Norma Capital. Elle permet aux épargnants d’investir indirectement dans un patrimoine immobilier professionnel principalement réparti entre les grandes métropoles et les agglomérations régionales françaises.

NCap Régions adopte une stratégie diversifiée reposant sur des bureaux, des commerces et des locaux d’activité. Elle recherche des actifs capables de produire des revenus locatifs potentiels tout en présentant des possibilités de valorisation à long terme.

La société de gestion privilégie notamment les immeubles implantés dans des bassins économiques dynamiques, disposant d’une bonne accessibilité et susceptibles de répondre durablement aux besoins des entreprises. La qualité de l’emplacement, la polyvalence du bâtiment, la solidité du locataire et la durée de son engagement constituent des critères importants dans la sélection des acquisitions.

Cette stratégie régionale permet de compléter une exposition immobilière concentrée sur Paris ou les grandes capitales européennes. Elle ne garantit toutefois ni le capital investi, ni le montant des revenus distribués, ni la possibilité de revendre rapidement les parts.

Une stratégie ancrée dans les territoires français

NCap Régions concentre principalement ses investissements dans les grandes agglomérations françaises. La SCPI recherche des actifs situés dans des territoires bénéficiant d’une activité économique établie, d’infrastructures de transport et d’un marché locatif suffisamment profond.

Norma Capital peut intervenir dans les centres-villes, mais également dans les quartiers d’affaires, les parcs tertiaires, les zones commerciales et les pôles d’activité situés en périphérie.

L’objectif n’est pas nécessairement d’acquérir les immeubles les plus prestigieux. La société de gestion cherche plutôt un équilibre entre le prix d’achat, les loyers potentiels, les perspectives du territoire et la capacité du bâtiment à intéresser plusieurs entreprises.

Les métropoles régionales peuvent proposer des prix immobiliers inférieurs à ceux observés dans les quartiers centraux parisiens. Cette différence peut permettre d’obtenir des rendements locatifs plus élevés. Certains marchés locaux disposent toutefois d’un nombre plus limité de locataires potentiels, ce qui peut augmenter le risque de vacance en cas de départ.

La stratégie réglementaire permet également à NCap Régions de réaliser ponctuellement des investissements dans les grandes métropoles de la zone euro. Ces opérations resteraient minoritaires et ne représentaient pas le portefeuille de la SCPI au 31 mars 2026, alors intégralement situé en France.

Une sélection fondée sur la qualité des immeubles

Norma Capital étudie chaque acquisition en fonction de ses caractéristiques immobilières, locatives, financières et environnementales.

La localisation constitue un premier critère essentiel. Un immeuble bien desservi, situé dans une zone économique identifiée et proche des principaux axes de transport peut être plus facile à louer et à revendre.

La société de gestion analyse également la configuration du bâtiment. Un actif divisible, adaptable et utilisable par plusieurs catégories d’entreprises présente généralement un risque de relocation inférieur à celui d’un immeuble très spécialisé.

L’état technique et les performances environnementales sont aussi pris en considération. Un bâtiment ancien ou énergivore peut nécessiter des travaux importants afin de rester conforme aux réglementations et aux attentes des locataires.

Enfin, Norma Capital étudie la situation financière de l’entreprise occupante, la durée restante du bail, le niveau du loyer et l’importance stratégique de l’immeuble dans son activité.

Un bail long apporte une certaine visibilité sur les revenus potentiels, mais ne garantit pas que le locataire sera toujours en mesure de respecter ses engagements.

Une diversification entre plusieurs catégories d’actifs

Au 31 mars 2026, les bureaux représentaient environ 57 % de la valeur du patrimoine de NCap Régions. Ils constituaient ainsi la principale catégorie d’investissement de la SCPI.

Les commerces comptaient pour approximativement 30 % du portefeuille, tandis que les locaux d’activité représentaient environ 13 %. L’hôtellerie demeurait marginale, avec une part inférieure à 0,5 % correspondant notamment à un actif acquis en état futur d’achèvement.

Cette diversification sectorielle permet à la SCPI de répartir ses revenus entre plusieurs usages immobiliers.

Les bureaux répondent principalement aux besoins des entreprises de services, des administrations, des centres de formation et des directions régionales. Leur attractivité dépend notamment de leur accessibilité, de leur qualité technique et de leur adaptation aux nouvelles organisations du travail.

Les commerces sont davantage exposés à la consommation, à la fréquentation des zones commerciales et à la situation financière des enseignes. Ils peuvent prendre la forme de boutiques de centre-ville, de moyennes surfaces, de restaurants ou de locaux intégrés à des ensembles commerciaux.

Les locaux d’activité accueillent généralement des opérations industrielles, techniques, artisanales, de stockage ou de maintenance. Ils répondent à des besoins directement liés au fonctionnement des entreprises et peuvent présenter des rendements locatifs différents de ceux des bureaux.

Un patrimoine réparti dans toute la France

NCap Régions dispose d’un patrimoine réparti entre de nombreuses régions françaises. L’Île-de-France représentait environ 22 % de la valeur vénale du portefeuille au 31 mars 2026, sans inclure Paris, qui en représentait approximativement 2 %.

La région Provence-Alpes-Côte d’Azur constituait la deuxième exposition géographique, avec près de 19 % du patrimoine. L’Occitanie représentait environ 11 %.

L’Auvergne-Rhône-Alpes et les Hauts-de-France comptaient chacune pour approximativement 10 %, tandis que les Pays de la Loire représentaient environ 8 %.

Le portefeuille comprenait également des investissements en Bretagne, dans le Grand Est, en Nouvelle-Aquitaine, à La Réunion, en Bourgogne-Franche-Comté, dans le Centre-Val de Loire et en Normandie.

Cette répartition permet de ne pas faire dépendre l’ensemble des revenus locatifs d’une seule métropole ou d’une seule économie régionale.

Elle ne supprime toutefois pas le risque d’un ralentissement national susceptible d’affecter simultanément plusieurs territoires et entreprises locataires.

Un portefeuille de 180 immeubles

Au 31 mars 2026, NCap Régions détenait 180 immeubles, en incluant les opérations acquises en état futur d’achèvement.

La surface totale du patrimoine atteignait 513 863 m². Les immeubles accueillaient 425 locataires ou baux en cours, ce qui apporte une importante diversification locative.

Cette granularité permet de répartir les revenus entre un grand nombre de bâtiments et d’entreprises. La défaillance ou le départ d’un seul occupant a généralement un impact plus limité que dans une SCPI dépendant de quelques actifs importants.

La multiplication des immeubles implique néanmoins une gestion immobilière soutenue. Norma Capital doit suivre les échéances des baux, les encaissements, les travaux, les obligations réglementaires et la commercialisation des surfaces vacantes sur l’ensemble du territoire.

Le nombre important de locataires ne fait pas disparaître le risque économique. Plusieurs entreprises peuvent rencontrer simultanément des difficultés, notamment lorsqu’elles exercent dans des secteurs proches ou dépendent d’une même conjoncture.

Une durée moyenne des baux de 5,5 ans

La durée moyenne restant à courir jusqu’au terme des baux, représentée par la WALT, atteignait 5,5 ans au 31 mars 2026.

Cet indicateur apporte une certaine visibilité sur les loyers contractuels potentiellement encaissés au cours des prochaines années.

Une durée moyenne de 5,5 ans ne signifie pas que tous les locataires sont engagés pendant cette période. Certains baux peuvent présenter une échéance plus proche, tandis que d’autres peuvent se poursuivre pendant dix ans ou davantage.

Norma Capital doit donc suivre chaque contrat individuellement afin d’anticiper les renouvellements, les éventuels départs et les périodes de commercialisation.

La durée du bail doit également être rapprochée de la solidité du locataire. Un engagement contractuel long ne protège pas totalement la SCPI contre une procédure collective, un défaut de paiement ou une restructuration de l’entreprise occupante.

Un taux d’occupation financier de 91,6 %

Le taux d’occupation financier de NCap Régions atteignait 91,6 % au 31 mars 2026.

Environ 6,7 % du potentiel locatif correspondait à des surfaces vacantes faisant l’objet d’une recherche de locataire. Près de 1,7 % concernait des locaux pour lesquels des négociations de location étaient déjà avancées.

Ce taux d’occupation est inférieur à celui de certaines SCPI dont le patrimoine est presque intégralement loué. Il doit être analysé en tenant compte du nombre élevé d’immeubles, de la diversité des marchés locaux et des actions de relocation engagées.

Une vacance immobilière réduit les loyers encaissés et peut augmenter les dépenses supportées par la SCPI. Les charges, les taxes, les travaux de remise en état et les honoraires de commercialisation restent en effet à la charge du propriétaire tant qu’aucun nouveau locataire n’occupe le local.

Durant le premier trimestre 2026, Norma Capital a signé neuf nouveaux baux représentant une surface totale d’environ 2 798 m².

Ces locations concernaient notamment des bureaux à Ivry-sur-Seine, Pessac, Choisy-le-Roi, Massy-Palaiseau, Marcq-en-Barœul et Valenciennes, ainsi que des commerces à Carcassonne et Toulouse.

Un taux de recouvrement à surveiller

Le taux de recouvrement des loyers s’élevait à 94 % au premier trimestre 2026.

Cet indicateur mesure la proportion des loyers effectivement encaissés par rapport aux loyers exigibles sur la période.

Un taux inférieur à 100 % peut résulter de simples décalages de paiement, de discussions avec certains locataires ou de véritables difficultés financières.

La société de gestion doit assurer le suivi des créances, relancer les entreprises concernées et engager les procédures adaptées lorsque les retards persistent.

La diversification entre 425 locataires limite l’impact d’un impayé individuel, mais une dégradation prolongée du taux de recouvrement peut affecter les résultats et les distributions de la SCPI.

Deux acquisitions au premier trimestre 2026

NCap Régions a réalisé deux acquisitions immobilières au cours du premier trimestre 2026.

La première concerne un immeuble de bureaux situé dans le quartier de Port Marianne à Montpellier. L’actif a été acquis pour 11,7 millions d’euros acte en main et développe une surface de 4 339 m².

Il est occupé par Newton Offices, un opérateur spécialisé dans les espaces de travail et le coworking. L’actif est implanté dans un quartier récent combinant bureaux, commerces, logements et équipements économiques.

La seconde acquisition concerne un ensemble immobilier situé dans le neuvième arrondissement de Lyon, au sein du secteur Gorge de Loup–Vaise.

L’immeuble développe 5 529 m² et a été acquis pour 18,4 millions d’euros acte en main. Il accueille trois locataires, parmi lesquels Newton Offices, ainsi que deux surfaces commerciales en rez-de-chaussée.

Le secteur bénéficie notamment de la proximité du métro, des gares lyonnaises et des grands axes routiers de la métropole.

Ces deux opérations renforcent l’exposition de NCap Régions aux bureaux récents implantés dans des métropoles régionales disposant d’un marché tertiaire établi.

Une promesse concernant un commerce Roche Bobois

Au cours du même trimestre, la SCPI a signé une promesse portant sur un commerce situé à Montigny-lès-Cormeilles, dans le Val-d’Oise.

L’actif développe une surface de 686 m² et est occupé par Roche Bobois, enseigne spécialisée dans l’ameublement haut de gamme.

Il est implanté au sein de la zone commerciale de la Patte d’Oie d’Herblay, qui regroupe plusieurs centaines de commerces et bénéficie de la proximité de l’autoroute A15.

Cette opération illustre la volonté de Norma Capital de conserver une diversification entre les bureaux, les commerces et les locaux d’activité.

La signature d’une promesse ne garantit toutefois pas la réalisation définitive de l’acquisition. Celle-ci reste généralement soumise à la réalisation des audits et des conditions prévues dans le contrat.

Les caractéristiques détaillées des acquisitions, du patrimoine et des résultats sont disponibles dans le bulletin officiel du premier trimestre 2026.

Une capitalisation proche de 1,1 milliard d’euros

Au 31 mars 2026, la capitalisation de NCap Régions approchait 1,1 milliard d’euros.

La SCPI comptait 25 661 associés et plus de 1,6 million de parts.

Environ 31,9 millions d’euros de capitaux avaient été souscrits au cours du premier trimestre. Une partie de ces souscriptions avait permis de compenser les demandes de retrait, tandis que le solde avait augmenté le capital de la SCPI.

Aucune part n’était en attente de retrait à la fin du trimestre.

Cette absence de demande en attente constitue uniquement une photographie du marché des parts à cette date. Elle ne garantit pas qu’une future demande de sortie pourra être exécutée immédiatement.

La liquidité dépend principalement de la présence de nouveaux souscripteurs permettant de compenser les demandes de retrait. En cas de déséquilibre, le délai nécessaire pour récupérer le capital peut s’allonger.

Un recours mesuré à l’endettement

Le ratio des dettes et autres engagements de NCap Régions atteignait 21,69 % au 31 mars 2026.

Ce ratio comprend les emprunts bancaires, mais également certains engagements liés à des acquisitions en état futur d’achèvement ou payables à terme.

Le financement bancaire, hors opérations en VEFA, représentait approximativement 11,53 % du patrimoine.

L’endettement permet à la SCPI d’augmenter sa capacité d’investissement et de réaliser certaines acquisitions sans dépendre exclusivement du calendrier de la collecte.

Il peut améliorer la performance lorsque le rendement des immeubles acquis est supérieur au coût des financements.

Cet effet de levier augmente cependant les risques. Les intérêts et les remboursements doivent continuer à être supportés même lorsque certains loyers ne sont pas encaissés ou que la valeur des immeubles diminue.

Une part accessible à partir de 3 410 euros

Le prix de souscription d’une part de NCap Régions est fixé à 682 euros depuis septembre 2025.

La première souscription doit porter sur un minimum de cinq parts, soit un investissement initial de 3 410 euros.

Après cette première souscription, l’associé peut acquérir un nombre inférieur de parts. Norma Capital propose également des versements programmés à partir de 50 euros ainsi que le réinvestissement automatique des dividendes potentiels.

Ces dispositifs permettent de compléter progressivement l’investissement, sans devoir acquérir systématiquement une part entière à chaque versement.

Au 31 décembre 2025, la valeur de réalisation atteignait 570,64 euros par part et la valeur de reconstitution 698,26 euros.

Le prix de souscription de 682 euros était ainsi légèrement inférieur à la valeur de reconstitution. Cette différence ne garantit cependant pas une future revalorisation du prix de la part.

Un délai avant les premiers revenus

Les nouvelles parts entrent en jouissance le premier jour ouvré du sixième mois suivant la réception intégrale des fonds.

Un investisseur dont la souscription est enregistrée au cours du mois de janvier commence ainsi à bénéficier des distributions potentielles au début du mois de juillet.

Ce délai laisse à Norma Capital le temps d’investir les capitaux collectés avant que les nouvelles parts n’acquièrent des droits sur les revenus.

Il permet également de limiter la dilution des associés dont les parts sont déjà entrées en jouissance.

Depuis février 2026, les dividendes potentiels des SCPI de Norma Capital sont versés chaque mois, alors qu’ils étaient auparavant distribués trimestriellement.

Cette mensualisation ne modifie pas le niveau annuel de rendement. Elle permet principalement aux associés de recevoir leurs revenus potentiels avec une fréquence plus régulière.

Quels sont les frais de NCap Régions ?

Le prix de souscription de 682 euros comprend une commission de souscription de 81,84 euros par part, soit 12 % toutes taxes comprises.

La valeur de retrait s’établissait ainsi à 613,80 euros par part au 31 décembre 2025 lorsqu’une nouvelle souscription permettait de compenser la demande de sortie.

Un investisseur revendant rapidement ses parts peut donc subir une perte, même si la valeur du patrimoine immobilier n’a pas diminué.

La SCPI supporte également des frais de gestion et différentes commissions liées aux acquisitions, aux travaux et à la gestion du patrimoine.

Ces frais rémunèrent notamment la recherche des actifs, le suivi des locataires, l’encaissement des loyers, la gestion administrative et le pilotage immobilier.

L’investisseur doit donc analyser l’ensemble des coûts et ne pas se limiter au taux de distribution communiqué.

Quels sont les résultats de NCap Régions ?

Pour l’exercice 2025, NCap Régions a enregistré un taux de distribution de 5,72 %.

Le dividende annuel s’est élevé à environ 38,32 euros par part en pleine jouissance.

La hausse du prix de souscription intervenue au cours de l’année a porté la performance globale annuelle à 7,51 %.

Le taux de rendement interne sur cinq ans, calculé entre 2020 et 2025, atteignait 5,44 %. Sur dix ans, entre 2015 et 2025, il s’établissait à 6,13 %.

Depuis la création de la SCPI, la valeur de la part a progressé de 10 %, passant de 620 euros en 2015 à 682 euros depuis septembre 2025.

Ces performances passées ne permettent pas de prévoir les résultats futurs. Le prix de la part et les revenus distribués peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse.

Un objectif compris entre 5,10 % et 6 % en 2026

Pour l’exercice 2026, Norma Capital présente une perspective de performance ou de distribution comprise entre 5,10 % et 6 %.

Cette fourchette repose sur des hypothèses de marché, de gestion et d’exploitation du patrimoine. Elle ne constitue ni une promesse ni une garantie de rendement.

Au titre du premier trimestre 2026, NCap Régions a distribué un total de 8,50 euros par part en pleine jouissance.

Les versements mensuels se sont élevés à 2,50 euros en février, 2,50 euros en mars et 3,50 euros en avril.

Le montant des prochaines distributions dépendra notamment des loyers réellement encaissés, du taux d’occupation, des charges, des travaux, de la collecte et des nouvelles acquisitions.

Une démarche immobilière labellisée ISR

NCap Régions bénéficie du label ISR immobilier depuis novembre 2021. Elle est également classée article 8 au titre du règlement européen SFDR.

La SCPI applique une démarche dite « best-in-progress ». Cette approche consiste à ne pas investir uniquement dans des immeubles déjà très performants, mais également dans des actifs présentant un potentiel d’amélioration environnementale ou sociale.

Chaque actif fait l’objet d’une évaluation ESG lors de son acquisition, puis d’une nouvelle analyse annuelle.

Au titre de l’année 2025, la note ESG moyenne du portefeuille atteignait 54 sur 100, soit une progression de treize points par rapport à 2024.

Les actions peuvent notamment porter sur la consommation énergétique, les émissions de carbone, l’adaptation aux risques climatiques, la gestion de l’eau, la mobilité et le dialogue avec les locataires.

Le label ISR et la classification article 8 ne garantissent toutefois ni la performance financière, ni la progression de la valeur des immeubles, ni la préservation du capital investi.

À quels investisseurs NCap Régions peut-elle correspondre ?

NCap Régions peut intéresser les épargnants souhaitant investir dans un patrimoine immobilier professionnel principalement implanté dans les métropoles et les agglomérations françaises.

Son portefeuille de 180 immeubles, ses 425 locataires et sa diversification entre bureaux, commerces et locaux d’activité constituent les principales caractéristiques de son positionnement.

Son historique supérieur à dix ans permet également d’analyser sa stratégie sur une période plus longue que celle de nombreuses SCPI récemment lancées.

Son taux d’occupation financier de 91,6 % et son taux de recouvrement de 94 % doivent néanmoins être pris en considération. Ils traduisent l’existence de surfaces vacantes et de loyers restant à recouvrer à la date du dernier bulletin.

La durée de placement recommandée est de dix ans et son indicateur synthétique de risque est classé au niveau 3 sur 7.

L’investisseur reste exposé à un risque de perte en capital, de diminution des revenus, de vacance locative, d’endettement et de liquidité lors de la revente.

NCap Régions doit donc être envisagée comme un investissement immobilier de long terme, intégré à un patrimoine suffisamment diversifié et adapté aux objectifs ainsi qu’à la capacité de perte de chaque épargnant.